Como cobrar aluguel atrasado pelo WhatsApp: régua pronta do D-30 ao D+30 e notificação extrajudicial

Saber como cobrar aluguel atrasado pelo WhatsApp sem constranger ninguém virou parte do trabalho de toda administradora. O inquilino esquece, o boleto se perde no e-mail, o atraso vira dois meses e a conversa fica difícil. Ligar é desconfortável, cartório é caro e demorado, e a mensagem escrita na hora da raiva costuma piorar tudo.

Aqui você encontra uma régua pronta do D-30 ao D+30, com mensagens para copiar, o que a lei diz sobre multa e juros, quando partir para a notificação extrajudicial e para o despejo, e como deixar tudo isso automático.

Como cobrar aluguel atrasado pelo WhatsApp sem constranger o inquilino?

Lembre antes de vencer, mande sempre o link de pagamento junto, use um tom neutro e fale só com quem deve. A maior parte dos atrasos se resolve com lembrete na hora certa, não com cobrança dura.

• Lembre antes: quem recebe o boleto 30 dias antes e um lembrete na véspera atrasa menos por esquecimento.
• Link junto, sempre: a mensagem que só diz “você está devendo” obriga a pessoa a pedir a 2ª via. Mande Pix e boleto no mesmo texto.
• Fale com o inquilino, em particular: nada de grupo do condomínio, vizinho ou parente que não é fiador. O CDC, art. 42, resume a boa prática: na cobrança, o devedor “não será exposto a ridículo, nem será submetido a qualquer tipo de constrangimento ou ameaça”.
• Horário comercial: mensagem de cobrança às 23h não acelera pagamento, só gera reclamação.
• Uma mensagem por vez: não mande nova cobrança se o inquilino respondeu e está esperando o seu retorno.
• Use só os dados necessários: a LGPD, art. 7º, permite tratar dados para a execução do contrato (inciso V) e para o exercício regular de direitos (inciso VI). Isso cobre lembrar e cobrar o inquilino e o fiador do contrato — não cobre expor a dívida para terceiros.

Qual é a régua de cobrança de aluguel do D-30 ao D+30?

Uma régua que funciona tem quatro lembretes antes do vencimento e quatro passos depois, cada um com um tom e um objetivo.

Dia	Objetivo	Para quem
D-30	Fatura disponível, com Pix e boleto	Inquilino
D-7	Lembrete	Inquilino
D-1	Vence amanhã	Inquilino
D0	Vence hoje	Inquilino
D+1	Primeiro aviso, com o valor de hoje	Inquilino
D+5	Atraso, com convite para conversar	Inquilino e fiador
D+15	Aviso de negativação, se o contrato prevê	Inquilino e fiador
D+30	Notificação extrajudicial	Inquilino (e fiador, se houver)

Mensagens prontas para copiar

Troque o que está entre colchetes. Mantenha o nome da imobiliária na primeira mensagem para o inquilino reconhecer quem fala.

D-30 — fatura disponível

Olá, [nome]! Aqui é da [imobiliária]. A fatura do aluguel de [mês] do [imóvel] já está disponível: [valor], com vencimento em [data]. Você paga por Pix ou boleto neste link, sem senha: [link]

D-7 — lembrete

Olá, [nome]! Passando para lembrar que o aluguel de [valor] vence em [data]. Pix e boleto: [link]

D-1 — vence amanhã

Olá, [nome]! O aluguel de [valor] vence amanhã ([data]). Se já pagou, é só desconsiderar. Link: [link]

D0 — vence hoje

Olá, [nome], hoje é o vencimento do aluguel de [valor]. Pix e boleto: [link]

D+1 — primeiro aviso de atraso

Olá, [nome]. Não identificamos o pagamento de [valor] que venceu em [data]. Com a multa e os juros do contrato, o valor de hoje é [valor atualizado]. Para pagar: [link]. Se já pagou, desconsidere — a baixa pode levar até 2 dias úteis.

D+5 — atraso, com cópia ao fiador

Olá, [nome]. O aluguel de [mês] do [imóvel] está em aberto há 5 dias: [valor atualizado] com multa e juros. Para regularizar: [link]. Se estiver com alguma dificuldade, responda por aqui que a gente conversa.

D+15 — aviso de negativação (só se o contrato prevê)

Olá, [nome]. O aluguel de [mês] segue em aberto há 15 dias ([valor atualizado]). Conforme o contrato de locação, o atraso pode levar à inclusão do nome nos órgãos de proteção ao crédito. Regularize ou fale com a gente para um acordo: [link]

D+30 — notificação extrajudicial

Prezado(a) [nome], na qualidade de administradora do imóvel [endereço], objeto do contrato nº [número], notificamos que constam em aberto os valores de [meses], totalizando [valor atualizado] com a multa e os juros previstos no contrato. Fica V. Sa. notificado(a) a efetuar o pagamento em [prazo] dias contados do recebimento desta, sob pena das medidas previstas no contrato e na Lei 8.245/91. Caso já tenha pago, desconsidere e nos envie o comprovante.

O texto da notificação é um ponto de partida. Revise com o seu advogado, principalmente o prazo e as medidas que você vai citar.

O que a lei diz sobre multa e juros de aluguel atrasado?

Vale o que está no contrato. A Lei do Inquilinato não fixa o percentual da multa por atraso; ela manda pagar o aluguel no prazo combinado e deixa os encargos para o contrato.

• Prazo: o inquilino deve “pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação […] no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido” (Lei 8.245/91, art. 23, I).
• Multa: é a do contrato. Se for exagerada, o juiz pode reduzi-la: a penalidade “deve ser reduzida equitativamente pelo juiz” se o montante for “manifestamente excessivo” (Código Civil, art. 413).
• Juros: também os do contrato. Sem taxa combinada, vale a taxa legal do Código Civil, art. 406 (com a redação da Lei 14.905/2024: a Selic, descontada a atualização monetária).
• Mora: o aluguel tem data certa, então o atraso já coloca o inquilino em mora, sem necessidade de aviso — “o inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor” (Código Civil, art. 397).

Na mensagem, mostre sempre o valor de hoje, já com multa e juros, e de onde ele vem. Valor que muda a cada contato sem explicação gera desconfiança.

Quando mandar a notificação extrajudicial de aluguel atrasado?

Quando os lembretes não resolveram, em geral perto dos 30 dias de atraso. Ela registra a cobrança por escrito, dá um prazo final e chama o fiador à responsabilidade.

Para o aluguel vencido, a notificação não é condição para a ação de despejo — a mora já existe pelo vencimento (art. 397 do Código Civil). Mesmo assim ela vale muito: prova que você tentou resolver, organiza o valor devido e, no caso do fiador, deixa claro desde quando ele foi avisado. Ela é obrigatória em outras situações, como a denúncia do contrato para retomada do imóvel (Lei 8.245/91, arts. 46 e 57).

Cartório não é o único caminho. Uma notificação com conteúdo fixo, data de envio e registro de que o destinatário abriu e tomou ciência também serve de prova. O importante é conseguir mostrar o que foi enviado, para quem e quando.

Quando entrar com ação de despejo por falta de pagamento?

Quando a negociação falhou e o prazo da notificação passou. A falta de pagamento é motivo para desfazer a locação (Lei 8.245/91, art. 9º, III), e a ação de despejo pode ser cumulada com a cobrança dos aluguéis.

• Liminar em 15 dias: cabe quando o contrato está sem nenhuma garantia (fiador, caução, seguro), mediante caução de três meses de aluguel (art. 59, § 1º, IX).
• Purga da mora: o inquilino e o fiador podem evitar a rescisão pagando o débito atualizado em 15 dias da citação, com multas, juros, custas e honorários (art. 62, II). Esse direito não pode ser usado de novo se já foi usado nos 24 meses anteriores (art. 62, parágrafo único).
• Honorários: na purga, são de 10% sobre o valor devido se o contrato não disser outra coisa (art. 62, II, d).

A ação é feita por advogado. O papel da administradora é chegar até ali com a cobrança documentada: faturas, mensagens enviadas, valor atualizado e a notificação com a ciência do inquilino.

Como a Viniun automatiza a cobrança de aluguel atrasado pelo WhatsApp?

Na Viniun, a fatura nasce 30 dias antes do vencimento com boleto e QR do Pix, a régua manda os lembretes e as cobranças pelo WhatsApp da imobiliária com link direto na fatura, e a notificação extrajudicial sai do contrato com PDF, código de verificação e registro de ciência. O passo a passo está no tutorial do Viniun Pay, cobranças e acordos.

A régua já vem montada, e você edita

Em Viniun Pay › Régua, cada passo tem nome, dias antes ou depois do vencimento, o texto, a opção de copiar o fiador e para quem enviar. A conta nova já vem com D-7, D-1, D0, D+1, D+5 (com cópia ao fiador), D+15 (só para contrato que prevê negativação) e D+30, que não fala com o inquilino: chama a equipe para avaliar a notificação extrajudicial. O aviso de “fatura disponível” sai quando a fatura é emitida, cerca de 30 dias antes.

A régua tem freios: antes do vencimento, só lembra se o boleto existe; depois, só cobra o que continua em aberto; nunca manda duas cobranças em menos de 20 horas; não cobra por cima de conversa em que o inquilino espera resposta; e respeita o horário e quem pediu para não receber avisos. A aba Relatório mostra, por passo, quantas faturas foram pagas depois do envio.

O valor de hoje, sempre certo

Em Locação › Faturas de aluguel, a aba Em atraso mostra cada fatura com o valor de hoje, já com a multa e os juros do contrato, e a 2ª via reenvia o boleto e o Pix pelo WhatsApp. A tela Notificações lista o que foi enviado a inquilinos, fiadores e proprietários — e o que não foi, com o motivo.

O inquilino paga em dois toques, sem senha

Todo link da régua é um link mágico que abre direto a fatura no painel do inquilino, com o QR do Pix, a 2ª via do boleto e a linha digitável. Depois de pago, o recibo fica lá. Veja o tutorial do painel do inquilino.

Notificação extrajudicial digital, com prova

No contrato, o bloco Notificações extrajudiciais monta o texto a partir do modelo do assunto (atraso de aluguel, descumprimento de cláusula, contas de consumo, dano ao imóvel, desocupação, mora do fiador) com os dados do contrato e as faturas em aberto. Você revisa e envia. Ela vai por WhatsApp e e-mail com o PDF protegido por código de verificação (hash) e um link em que o destinatário registra a ciência — data, IP, aparelho e localização. O prazo conta a partir da ciência, e tudo fica guardado nos documentos do contrato.

Se o proprietário quiser, ele e quem o acompanha (filhos, procurador, contador) recebem o aviso de aluguel em atraso, sem ver dados do inquilino.

Condições: os avisos saem pelo WhatsApp conectado da imobiliária; boleto, Pix e baixa automáticos dependem da conta Asaas da própria imobiliária ligada no Viniun Pay — sem ela, a fatura vira conta a receber e a régua não manda lembrete antes do vencimento, porque não há boleto. Todos os textos são editáveis. Veja também o tutorial de faturas e repasses, o de reajustes, garantias e seguros e a visão geral do sistema de locação para imobiliária.

Resumo da cobrança de aluguel atrasado: como funciona?

• Mande a fatura com antecedência e lembre em D-7, D-1 e D0, sempre com o link.
• Depois do vencimento, mostre o valor de hoje e convide para conversar.
• Envolva o fiador e cite a negativação só se o contrato prevê.
• Por volta de D+30, mande a notificação extrajudicial com prova de ciência.
• Sem acordo, leve a cobrança documentada ao advogado para a ação de despejo.

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