Pelo IGP-M (5,25%)
Novo aluguel: R$ 2.104,93. Janela: os 12 meses até out/2026.
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Reajuste de aluguel
Quando o aluguel pode subir, qual índice vale, como fazer a conta sem errar e como avisar o inquilino. Com os índices oficiais do mês.
Resposta curta
Reajuste de aluguel é a correção anual do valor pelo índice escrito no contrato, como IGP-M ou IPCA. A conta usa o acumulado dos 12 meses antes do aniversário, multiplicando os meses, não somando. Na Viniun, o sistema calcula cada contrato no dia, avisa o inquilino e espera a imobiliária aprovar.
Por Danilo Luiz · atualizado em
Em resumo
- IGP-M acumulado em 12 meses: 5,25% (até out/2026), vale para aniversários em nov/2026.
- IPCA acumulado em 12 meses: 4,58% (até set/2026), vale para aniversários em out/2026.
- Pela Lei 10.192/2001, o reajuste de contrato só pode ser anual: no mínimo 12 meses entre um e outro.
- Índice negativo: se o contrato não diz nada, a maioria das imobiliárias mantém o aluguel igual. Leia a cláusula.
- Números do Banco Central (SGS 189 e 433), lidos na atualização desta página em 09/11/2026.
Para quem é (e quando não é indicado)
É indicado para
- Proprietário que vai reajustar o aluguel pela primeira vez e quer fazer certo.
- Inquilino que recebeu a carta de reajuste e quer conferir a conta.
- Imobiliária e corretor que administram contratos e precisam de uma rotina mensal.
Não é indicado quando
- Revisão do valor para o preço de mercado: é outra coisa (art. 19 da Lei do Inquilinato) e depende de acordo ou de ação na Justiça.
- Aluguel comercial com cláusula de faturamento ou índice próprio: siga o contrato e um advogado.
Qual percentual usar no aniversário do contrato
Procure o mês do aniversário na primeira coluna. O percentual é o acumulado dos 12 meses anteriores a ele, com os números oficiais do Banco Central. Esta tabela é refeita a cada atualização do site.
| Aniversário do contrato | IGP-M em 12 meses | IPCA em 12 meses |
|---|---|---|
| nov/2026 | 5,25% | ainda não saiu |
| out/2026 | 3,35% | 4,58% |
| set/2026 | 2,18% | 4,22% |
| ago/2026 | 2,77% | 4,44% |
| jul/2026 | 3,18% | 4,64% |
| jun/2026 | 1,96% | 4,72% |
"Ainda não saiu" quer dizer que o índice do último mês da janela ainda não foi publicado. Fonte: Banco Central do Brasil, SGS série 189 e Banco Central do Brasil, SGS série 433.
O que é o reajuste e o que a lei diz
O reajuste existe para o aluguel não perder valor com a inflação. Ele não é aumento real. É só a correção do que o dinheiro perdeu no ano.
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) deixa as partes livres para combinar o valor e a forma de reajuste. A regra de prazo vem de outra lei, a 10.192/2001: em contrato de prazo de um ano ou mais, a correção por índice só pode acontecer uma vez a cada 12 meses.
Por isso o reajuste tem data certa: o aniversário do contrato. Se o contrato começou em 10 de março, o primeiro reajuste vale a partir de março do ano seguinte. Não dá para adiantar, e cobrar antes é abusivo.
O índice também precisa estar escrito. Sem índice no contrato, não há reajuste automático: as partes precisam combinar por escrito, num aditivo.
Como calcular o reajuste de aluguel, passo a passo
A conta é simples, mas tem dois detalhes que derrubam muita gente: a janela de meses e a forma de acumular.
- Ache o índice no contrato. Procure a cláusula de reajuste. Os mais comuns são IGP-M e IPCA. Veja também se há índice substituto ("na falta do IGP-M, o IPCA").
- Marque o aniversário. É o mês em que o contrato faz um ano (ou em que fez o último reajuste). O valor novo vale a partir dele.
- Pegue os 12 meses anteriores. A janela termina no mês ANTES do aniversário. Aniversário em maio usa de maio do ano passado a abril deste ano. O índice do próprio mês do reajuste ainda não saiu.
- Acumule multiplicando. Some 1 a cada taxa (0,50% vira 1,005), multiplique os 12 fatores e tire 1. Somar as taxas dá um número errado.
- Aplique sobre o aluguel atual. Novo aluguel = aluguel atual × (1 + acumulado). Arredonde em centavos.
- Confira o caso negativo. Se o acumulado deu menos de zero, leia a cláusula. Muitos contratos dizem que o aluguel não diminui.
- Avise por escrito. Mande a carta de reajuste com índice, período, percentual e valor novo, antes do vencimento do primeiro boleto corrigido.
Exemplo com números reais
Aluguel de R$ 2.000,00 com aniversário no mês seguinte ao último índice publicado.
Pelo IPCA (4,58%)
Novo aluguel: R$ 2.091,52. Janela: os 12 meses até set/2026.
Por que não somar as taxas?
Porque cada mês corrige um valor que já foi corrigido. 1% ao mês por 12 meses dá 12,68%, não 12%. Numa carteira de 200 contratos, essa diferença vira dinheiro.
Índice negativo: o aluguel pode baixar?
Pode acontecer de o índice fechar o ano no negativo. Nos últimos 12 meses, o IGP-M teve 5 meses de queda e o IPCA teve 1. Quando a soma do ano fica abaixo de zero, a pergunta aparece.
A resposta está no contrato. Se ele diz "não haverá redução", o aluguel fica igual. Se não diz nada, a leitura mais comum do mercado é manter o valor, mas o tema já foi discutido na Justiça. O caminho seguro é conversar com o inquilino e registrar o que foi combinado.
Uma boa prática é escrever isso no contrato novo: "Em caso de variação negativa do índice, o aluguel permanecerá inalterado". Assim ninguém precisa discutir depois.
O que a carta de reajuste precisa ter
Não existe modelo oficial. Mas uma carta clara evita dúvida e atraso no pagamento.
- Nome do inquilino, endereço do imóvel e número do contrato.
- A cláusula que prevê o reajuste e o índice usado.
- O período da janela (mês inicial e mês final dos 12 meses).
- O percentual acumulado, com duas casas decimais.
- O aluguel atual e o aluguel novo, em reais.
- O mês a partir do qual o valor novo vale e o vencimento do primeiro boleto corrigido.
- A fonte do índice (FGV para o IGP-M, IBGE para o IPCA) e um canal para dúvidas.
- Envio com antecedência: 30 dias é um bom prazo.
Reajuste × revisão × repactuação
Três palavras que parecem iguais, mas não são.
| O quê | Quando | Como |
|---|---|---|
| Reajuste | Todo ano, no aniversário | Pelo índice do contrato, sem precisar de acordo novo |
| Revisão | Depois de 3 anos de contrato ou de acordo | Ajusta ao preço de mercado: por acordo ou ação revisional (art. 19 da Lei 8.245) |
| Repactuação | A qualquer momento, se os dois quiserem | Aditivo assinado: troca de índice, desconto, carência |
Erros comuns que custam caro
- Usar o índice do mês do reajuste, que ainda não foi publicado, e esquecer o primeiro mês da janela.
- Somar as taxas em vez de multiplicar.
- Reajustar com um mês faltando na série: o número sai menor e parece certo.
- Esquecer de corrigir o boleto: o valor muda no contrato, mas a cobrança segue a antiga.
- Reajustar antes de 12 meses, ou duas vezes no mesmo ano.
- Não registrar o reajuste dispensado: no ano seguinte ninguém sabe se foi esquecido ou combinado.
- Trocar de índice sem aditivo assinado.
IGP-M ou IPCA: qual escolher no contrato novo
O IGP-M foi o índice padrão do aluguel por décadas. Ele pesa preços de atacado e oscila mais. Em anos de dólar alto, subiu muito; em outros, ficou negativo.
O IPCA mede o custo de vida das famílias. Costuma ser mais estável e é o índice oficial da inflação do país. Muitos contratos novos passaram a usá-lo.
Não existe índice "certo". Existe o que as duas partes aceitam e o que está escrito. Detalhes de cada um nas páginas IGP-M do aluguel e IPCA do aluguel.
Como a Viniun faz
No módulo de Locação da Viniun, cada contrato guarda o índice, o índice substituto, a periodicidade e a data do próximo reajuste. Os índices oficiais (IGP-M, IPCA, INPC e INCC) chegam do Banco Central todo dia 5. O IPC-FIPE, que não está no Banco Central, é lançado à mão.
Todo dia às 06:30 o sistema calcula os reajustes que venceram e coloca na tela "Reajustes", na aba Para aprovar. Ele multiplica os meses e se recusa a calcular com série incompleta: nesse caso, o contrato fica como pendência visível, sem número errado.
A imobiliária aprova um ou vários de uma vez. Ao aplicar, o aluguel do contrato e os itens reajustáveis da fatura mudam juntos, e o próximo aniversário já fica marcado. Quem acompanha o proprietário recebe o aviso do valor novo. Se a imobiliária dispensar o reajuste, o motivo fica registrado.
O inquilino recebe o aviso do reajuste por WhatsApp antes do aniversário (30 dias, por padrão; a imobiliária muda o prazo).
Importante: O aviso por WhatsApp depende de um número conectado à conta. Índice negativo vira 0% a menos que o contrato esteja marcado para aceitar redução.
Calculadora de reajuste de aluguel · Sistema de administração de aluguel · Sistema para imobiliária de locação
Quanto custa
O reajuste automático faz parte do módulo de Locação, contratado por faixa de contratos administrados.
| Contratos administrados | Por mês |
|---|---|
| até 50 contratos | R$ 149 |
| até 100 contratos | R$ 249 |
| até 200 contratos | R$ 449 |
| até 400 contratos | R$ 749 |
| acima de 400 contratos | sob consulta |
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Perguntas frequentes
Quanto está o reajuste do aluguel este mês?
Depende do índice do contrato. Pelos números mais recentes, o IGP-M acumulado em 12 meses é 5,25% (até out/2026) e o IPCA é 4,58% (até set/2026).
O proprietário pode reajustar antes de 12 meses?
Não. A Lei 10.192/2001 só permite correção por índice com periodicidade anual.
Como calcular o reajuste do aluguel?
Multiplique (1 + taxa) dos 12 meses anteriores ao aniversário, tire 1 e aplique sobre o aluguel atual. Ou use a calculadora grátis da Viniun.
O inquilino pode recusar o reajuste?
Se o índice e a data estão no contrato e a conta está certa, o reajuste vale. O inquilino pode negociar, mas não pode simplesmente ignorar.
E se o contrato não tiver índice?
Não há reajuste automático. As partes precisam combinar por escrito, num aditivo.
O reajuste pode ser cobrado retroativo?
Se o proprietário esqueceu de aplicar, a cobrança dos meses passados costuma ser possível dentro do prazo legal, mas gera atrito. O melhor é ter uma rotina que não deixa passar.
Qual a diferença entre reajuste e revisão?
Reajuste segue o índice todo ano. Revisão leva o aluguel ao preço de mercado, depois de 3 anos, por acordo ou ação.
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Veja também
IGP-M do aluguel
Tabela do IGP-M mês a mês e acumulado em 12 meses.
IPCA do aluguel
Tabela do IPCA mês a mês e acumulado em 12 meses.
Calculadora de reajuste
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Danilo Luiz, fundador da Viniun: 26 anos de marketing digital, 20 deles no mercado imobiliário. Publicado em 09/11/2026, atualizado em 09/11/2026. Quem somos