Placa de "vende-se" do proprietário
"Olá, sou corretor(a) aqui no bairro. Tenho clientes procurando imóvel parecido com o seu. Posso te mostrar como divulgaríamos, sem compromisso?"
Guia prático de captação
Como captar imóveis
Roteiro completo, do primeiro contato com o proprietário até o imóvel publicado no site e nos portais, com os scripts que funcionam no WhatsApp.
Resposta curta
Para captar imóveis, o corretor precisa achar o proprietário, provar que vende rápido, avaliar o preço com dados e formalizar a autorização. A Viniun ajuda em cada etapa: o proprietário cadastra o imóvel pelo portal ou pelo WhatsApp, o sistema mostra onde falta imóvel e a casa aprova e publica no site na hora.
Por Danilo Luiz · atualizado em
Em resumo
- 8 passos, do mapa de demanda à autorização assinada.
- Captação pelo WhatsApp do proprietário: ele responde ao roteiro e manda as fotos.
- Exclusividade com vencimento e aviso antes de acabar.
- O robô confirma com o proprietário, às 10:00, se o imóvel ainda está à venda e por quanto.
Para quem é (e quando não é indicado)
É indicado para
- Corretor que vende bem, mas tem pouco imóvel próprio para oferecer.
- Imobiliária que quer uma rotina de captação, não depender de sorte.
- Captador que perde imóvel porque o proprietário some depois da visita.
Não é indicado quando
- Quem trabalha só com lançamentos de construtora: aí o estoque vem da tabela, não do proprietário.
Como captar imóveis em 8 passos
A ordem importa: captar sem saber o que os clientes procuram enche a carteira de imóvel que não vende.
- Comece pela demanda. Liste o que os seus clientes procuram e não encontram: bairro, tipo, quartos e valor. É lá que você vai captar.
- Escolha a região e fique conhecido. Um ou dois bairros. Placas, porteiros, síndicos, comércio local e grupos de moradores.
- Use os canais digitais. Formulário "anuncie seu imóvel" no site e no Instagram, anúncios para proprietários e indicação de clientes.
- Aborde pelo valor, não pelo pedido. Mostre quantos clientes procuram aquele perfil e como o imóvel será divulgado.
- Avalie com dados. Compare com imóveis parecidos (mesmo tipo, bairro e área), tire os anúncios fora da curva e mostre a faixa.
- Formalize a autorização. Termo de autorização de venda ou locação, com prazo, comissão e, se for o caso, exclusividade.
- Produza o anúncio. Fotos boas, descrição honesta, valor certo, publicação no site e nos portais.
- Cuide do proprietário. Relatório de visitas e leads, confirmação periódica de preço e disponibilidade.
Scripts de abordagem pelo WhatsApp
Adapte ao seu jeito. Mensagens curtas, uma pergunta por vez.
Indicação de cliente
"Oi, [nome]! O [cliente] me disse que você pensa em vender o apartamento. Posso te mandar quanto estão saindo os parecidos no prédio?"
Anúncio antigo em portal
"Vi o seu anúncio há algumas semanas. Ainda está disponível? Tenho dois clientes com esse perfil e posso levar visita esta semana."
Proprietário que respondeu o formulário
"Recebi o seu cadastro, obrigado! Para eu já começar a avaliação, pode me mandar 3 fotos da sala e o valor do condomínio?"
Proprietário de locação
"Administramos aluguel com boleto, repasse e vistoria. Quer que eu calcule quanto o seu imóvel renderia por mês?"
Checklist da ficha de captação
- Dados do proprietário (e do cônjuge, se casado).
- Endereço completo, matrícula e IPTU.
- Tipo, área, quartos, suítes, vagas e andar.
- Condomínio, IPTU e se aceita financiamento ou permuta.
- Valor pretendido e valor mínimo.
- Situação: quitado, financiado, inventário.
- Chaves: com quem ficam e como retirar.
- Autorização assinada, com prazo e comissão.
- Fotos (ou link para o proprietário enviar).
Exclusividade: quando pedir e quando não
| Situação | Recomendação | Por quê |
|---|---|---|
| Imóvel acima do preço de mercado | Não insista em exclusividade agora | Primeiro alinhe o preço com dados |
| Proprietário com pressa | Exclusividade curta (60 a 90 dias) | Você investe em divulgação com segurança |
| Imóvel de alto padrão | Exclusividade com plano de marketing | Exige fotos, vídeo e anúncio pagos |
| Locação | Autorização de administração | A receita vem da taxa mensal |
Os erros que mais fazem perder captação
Aceitar qualquer preço para não perder o imóvel. O imóvel fica parado, o proprietário culpa o corretor e a captação vai para outro.
Sumir depois da assinatura. O proprietário quer saber quantas pessoas viram, quantas visitaram e o que disseram. Um relatório semanal resolve.
Anúncio desatualizado. O imóvel vendido continua no portal, o cliente liga e se frustra. Confirme disponibilidade e preço com frequência.
Não registrar nada. Sem ficha, sem autorização e sem histórico, a captação depende da memória de uma pessoa.
Onde achar proprietários: canais de captação comparados
Cada canal tem um custo e um tipo de imóvel. O ideal é ter dois ou três rodando ao mesmo tempo.
| Canal | Custo | O que costuma trazer | Dica |
|---|---|---|---|
| Indicação de clientes e parceiros | Baixo | Imóveis de quem já confia em você | Peça a indicação logo depois de uma venda bem feita |
| Placa e presença no bairro | Baixo | Imóveis da região que você atende | Porteiros e síndicos sabem quem vai vender antes de todo mundo |
| Formulário "anuncie seu imóvel" | Baixo | Proprietários que procuram ativamente | Responda em minutos: quem preenche costuma chamar mais de uma imobiliária |
| Anúncio pago para proprietários | Médio | Volume, com mais curiosos | Ofereça a avaliação gratuita como isca |
| Anúncios antigos em portais | Baixo | Proprietário frustrado com o tempo de venda | Chegue com clientes reais para o perfil |
| Carteira de clientes que compram | Zero | O imóvel atual de quem vai trocar | Pergunte sempre: "você tem um imóvel para vender antes?" |
Roteiro da visita de captação
A primeira visita ao imóvel decide a captação. Siga uma ordem para não esquecer nada e para passar segurança.
- Chegue com a pesquisa pronta. Leve os imóveis parecidos à venda no bairro e quantos clientes seus procuram aquele perfil.
- Ouça antes de falar. Por que vende, para quando precisa do dinheiro, se depende dessa venda para comprar outro.
- Percorra o imóvel com o proprietário. Anote o que valoriza e o que precisa de ajuste antes das fotos.
- Apresente a faixa de preço. Com os comparáveis, explicando os ajustes.
- Mostre o plano de divulgação. Site, portais, redes, clientes da carteira e relatório semanal.
- Feche a autorização. Prazo, comissão e, se for o caso, exclusividade, por escrito.
- Combine fotos e chaves. Data das fotos e com quem ficam as chaves.
Captação para locação: argumentos diferentes
O proprietário que quer alugar se preocupa menos com o preço e mais com o risco: inquilino que não paga, imóvel devolvido estragado, burocracia de contrato. Os argumentos que funcionam são a análise do inquilino, a garantia do aluguel, a vistoria com fotos na entrada e na saída e o repasse em dia, com demonstrativo.
Para a imobiliária, a captação para locação vira receita todo mês, pela taxa de administração. Por isso vale ter um roteiro próprio, com a simulação de quanto o proprietário recebe líquido depois da taxa.
Metas simples para medir a captação
| Indicador | Como medir | Por que importa |
|---|---|---|
| Contatos com proprietários por semana | Ligações e mensagens registradas no CRM | Captação é volume de conversa |
| Visitas de captação | Agenda | Mostra quantas conversas viraram encontro |
| Autorizações assinadas | Termos registrados | O que realmente entrou na carteira |
| Imóveis captados que venderam ou alugaram | Fechamentos por captador | Separa captação boa de captação de preço errado |
| Tempo até a primeira visita do comprador | Dias entre a publicação e a 1ª visita | Sinal de preço e anúncio certos |
Como a Viniun faz
Na Viniun, o proprietário pode oferecer o imóvel pelo portal da imobiliária ou responder ao roteiro do robô no WhatsApp, mandando as fotos. A captação aparece para revisão com o que falta (fotos, autorização) e, ao aprovar, o imóvel é publicado no site na hora. Dá para importar um anúncio colando o link.
O sistema mostra onde falta imóvel pelo que os clientes procuram, registra o termo de autorização e a exclusividade com vencimento, e o robô confirma com o proprietário se o imóvel ainda está à venda e por quanto. O proprietário recebe o relatório semanal de visitas e leads.
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Quanto custa
A captação pelo WhatsApp e pelo portal está em todos os planos de imobiliária.
| Plano | Plano mensal | Plano anual (por mês) | Usuários | Atendimentos de IA por mês |
|---|---|---|---|---|
| Básico | R$ 263,35 | R$ 229 | 3 | 200 |
| Imobiliária | R$ 456,55 | R$ 397 | 5 | 300 |
| Profissional | R$ 916,55 | R$ 797 | 12 | 1.000 |
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Perguntas frequentes
Como captar imóveis rápido?
Comece pelo que os seus clientes procuram, escolha um ou dois bairros, use formulário de captação no site e no Instagram e aborde mostrando a demanda que você já tem.
Como captar imóveis pela internet?
Formulário "anuncie seu imóvel", calculadora de avaliação no site, anúncios para proprietários e abordagem de anúncios antigos em portais.
Exclusividade é obrigatória?
Não. Ela vale quando você vai investir em divulgação; o prazo deve ser combinado e registrado.
O que é autorização de venda?
É o documento em que o proprietário autoriza o corretor ou a imobiliária a ofertar o imóvel, com prazo e comissão.
Como manter o proprietário satisfeito?
Relatório de visitas e leads, preço revisado com dados e anúncio sempre atualizado.
A Viniun capta pelo WhatsApp?
Sim. O proprietário responde ao roteiro do robô, manda fotos e a captação aparece para a imobiliária revisar.
Quantos imóveis um corretor deve captar por mês?
Depende da região e do tipo de imóvel. Mais útil que um número fixo é medir quantos captados vendem: captar muito com preço errado só aumenta o trabalho.
Como captar imóveis sem placa?
Use indicação, formulário no site e no Instagram, anúncios para proprietários e a sua própria carteira de compradores que precisam vender antes de comprar.
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Para captar administração.
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Organizar proprietários e clientes.
Danilo Luiz, fundador da Viniun: 26 anos de marketing digital, 20 deles no mercado imobiliário. Publicado em 09/11/2026, atualizado em 09/11/2026. Quem somos