Antes de alugar
Anuncia, mostra o imóvel, analisa o crédito do inquilino, define a garantia e faz o contrato.
Como funciona · taxa · CNAE
Administração de aluguel
O que a imobiliária faz quando administra o aluguel de um proprietário, quanto cobra, como abre o negócio e como organiza o mês sem planilha.
Resposta curta
Administração de aluguel é o serviço em que a imobiliária cuida da locação no lugar do proprietário: cobra o inquilino, controla atraso, reajusta, cuida da garantia e repassa o valor já com a taxa de administração. Na Viniun, a fatura, a cobrança, o reajuste e o repasse ficam num módulo só.
Por Danilo Luiz · atualizado em
Em resumo
- A taxa de administração é um percentual do aluguel recebido, combinado no contrato de administração (a conta de demonstração da Viniun usa 10%).
- CNAE da atividade: 6822-6/00, gestão e administração da propriedade imobiliária.
- Administrar aluguel de terceiros é atividade de corretagem: exige inscrição no CRECI (Lei 6.530/1978).
- Na Viniun, a fatura do mês nasce às 05:00 e o repasse nasce da fatura paga (rotinas conferidas em 09/11/2026).
Para quem é (e quando não é indicado)
É indicado para
- Corretor ou imobiliária que quer abrir ou crescer a carteira de administração.
- Proprietário que quer entender o que está pagando na taxa.
- Imobiliária de venda que pensa em entrar na locação.
Não é indicado quando
- Síndico ou administradora de condomínio: rateio e assembleia são outro serviço.
- Aluguel por temporada de plataforma: tem rotina própria de diárias e limpeza.
O que a imobiliária faz na administração
Na entrada
Vistoria com fotos, entrega de chaves e troca das contas de luz e água.
Todo mês
Emite a cobrança, dá baixa, cobra quem atrasou e repassa ao proprietário.
Todo ano
Reajusta pelo índice, renova seguro e garantia, entrega informe de rendimentos.
Na saída
Vistoria de saída, cálculo de multa ou reparos e devolução da caução.
Sempre
Atende chamados de manutenção e é o elo entre dono e inquilino.
Como funciona a taxa de administração
A taxa é um percentual sobre o aluguel que o inquilino pagou. Se o inquilino não pagou, em geral a imobiliária também não recebe, a não ser que o contrato tenha repasse garantido.
O percentual é livre e vai no contrato de administração, assinado entre a imobiliária e o proprietário. Os conselhos regionais de corretores (CRECI) e sindicatos publicam tabelas de referência por estado. Vale consultar a da sua região.
Além da taxa mensal, é comum a imobiliária cobrar a intermediação na hora de alugar, muitas vezes ligada ao primeiro aluguel. Tudo isso precisa estar escrito e explicado ao proprietário.
Na conta de demonstração da Viniun, um aluguel de R$ 1.600,00 com taxa de 10% gera R$ 160,00 para a imobiliária e R$ 1.440,00 de repasse. Os nomes e valores dessa conta são fictícios.
Exemplo de repasse de um mês
| Linha | Valor |
|---|---|
| Aluguel pago pelo inquilino | R$ 2.000,00 |
| Taxa de administração (10%) | − R$ 200,00 |
| Reparo autorizado pelo proprietário | − R$ 150,00 |
| Repasse ao proprietário | R$ 1.650,00 |
Exemplo ilustrativo. Condomínio e IPTU cobrados junto entram e saem no mesmo valor e não mudam a taxa, salvo combinação diferente no contrato.
Como começar a administrar aluguel
- Tenha o CRECI. Administrar imóvel de terceiros exige corretor inscrito, ou imobiliária com CRECI jurídico e responsável técnico.
- Abra a empresa com o CNAE certo. Use o 6822-6/00 (gestão e administração da propriedade imobiliária). Se também vende, some o 6821-8/01 (corretagem na compra e venda e avaliação).
- Monte os contratos-padrão. Contrato de administração (com o proprietário) e contrato de locação (com o inquilino). Defina taxa, prazo de repasse e índice de reajuste.
- Escolha como cobrar. Boleto e Pix com baixa automática poupam horas por mês e reduzem atraso.
- Organize o mês. Uma data para gerar as faturas, outra para cobrar, outra para repassar. Sempre a mesma.
- Preste contas. Demonstrativo mensal para o proprietário e informe de rendimentos no começo do ano.
Administração de aluguel pode ser MEI?
Não. A atividade de administração de imóveis de terceiros não está na lista de ocupações permitidas ao MEI. Corretor de imóveis também não pode ser MEI.
O caminho mais comum é abrir uma microempresa (ME) no Simples Nacional, com o CNAE 6822-6/00. Converse com um contador para escolher o anexo e o regime certos para o seu faturamento.
Impostos e obrigações que a administração envolve
- A imobiliária paga imposto sobre a taxa de administração, não sobre o aluguel inteiro.
- A taxa é serviço: em muitas cidades, pede nota fiscal de serviço (NFS-e).
- Proprietário pessoa física recebendo de inquilino pessoa física recolhe o próprio imposto (carnê-leão).
- Inquilino pessoa jurídica retém o imposto de renda na fonte do proprietário pessoa física.
- A imobiliária entrega a DIMOB à Receita com os aluguéis que intermediou no ano.
- O proprietário recebe o informe de rendimentos para a declaração.
Administrar sozinho × com imobiliária
| Tarefa | Proprietário sozinho | Com imobiliária |
|---|---|---|
| Cobrar e dar baixa | Ele mesmo, todo mês | Rotina da imobiliária |
| Cobrar atraso | Conversa direta com o inquilino | Régua de cobrança e notificação |
| Reajuste anual | Fazer a conta e avisar | Calculado e avisado pela imobiliária |
| Garantia e seguro | Lembrar do vencimento | Controle de vencimento |
| Imposto e informe | Organizar sozinho | Informe e DIMOB pela imobiliária |
| Custo | Tempo dele | A taxa de administração |
Como a Viniun faz
No módulo de Locação da Viniun, o contrato de administração (com o proprietário) e o de locação (com o inquilino) ficam lado a lado, cada um na sua aba. Contrato assinado fora pode ser importado: a IA lê o PDF e monta o cadastro para a equipe conferir.
Às 05:00 a fatura do mês nasce com aluguel, condomínio, IPTU, seguro e taxas num boleto ou Pix. A régua cobra antes e depois do vencimento. Quando o pagamento entra, o repasse nasce sozinho, com a taxa de administração já descontada, e pode ser pago por Pix na própria tela.
O proprietário recebe o demonstrativo do mês e tem um portal com a marca da imobiliária. No começo do ano, saem o informe de rendimentos e a conferência da DIMOB. O reajuste segue a mesma lógica: calculado pelo índice e aprovado pela imobiliária.
Importante: A NFS-e da taxa depende do cadastro da imobiliária no emissor da prefeitura. O arquivo final da DIMOB só é liberado depois de confirmado o leiaute do ano. O repasse por Pix depende da conta de recebimento aberta pela Viniun.
Sistema de administração de aluguel · Sistema para imobiliária de locação · Portal do proprietário
Quanto custa
A Locação da Viniun é contratada por faixa de contratos administrados, à parte dos planos.
| Contratos administrados | Por mês |
|---|---|
| até 50 contratos | R$ 149 |
| até 100 contratos | R$ 249 |
| até 200 contratos | R$ 449 |
| até 400 contratos | R$ 749 |
| acima de 400 contratos | sob consulta |
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Perguntas frequentes
O que é administração de aluguel?
É quando a imobiliária cuida da locação pelo proprietário: cobra, reajusta, controla garantia e repassa o aluguel com a taxa descontada.
Quanto custa a administração de aluguel?
É um percentual do aluguel recebido, livre e combinado em contrato. Consulte a tabela de referência do CRECI ou sindicato da sua região.
Qual o CNAE de administração de aluguel?
6822-6/00: gestão e administração da propriedade imobiliária.
Administração de aluguel pode ser MEI?
Não. A atividade não está na lista do MEI. O comum é microempresa no Simples Nacional.
Precisa de CRECI para administrar aluguel?
Sim. Intermediar e administrar imóvel de terceiros é atividade de corretor (Lei 6.530/1978).
Quando o proprietário recebe o repasse?
No prazo do contrato de administração, contado do pagamento do inquilino. Com repasse garantido, recebe mesmo se o inquilino atrasar.
Quem paga o IPTU e o condomínio?
Quem o contrato de locação disser. Em geral, o inquilino paga junto do aluguel e a imobiliária repassa.
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Veja também
Sistema para imobiliária de locação
O sistema que faz essa rotina.
Reajuste de aluguel
Como reajustar a carteira todo ano.
Garantia Viniun
A garantia da locação da própria imobiliária.
Calculadora de multa por atraso
Multa, juros e correção do aluguel atrasado.
Danilo Luiz, fundador da Viniun: 26 anos de marketing digital, 20 deles no mercado imobiliário. Publicado em 09/11/2026, atualizado em 09/11/2026. Quem somos