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Marketing imobiliário · Públicos
Públicos personalizados para imobiliária: sua base do CRM vira público no Facebook
Público personalizado é anunciar para quem você já conhece: leads, clientes, quem visitou um imóvel ou o site. Feito à mão, vira planilha velha. Feito pelo CRM, atualiza sozinho.
Resposta curta
Público personalizado é um grupo de pessoas que você já conhece, enviado ao Facebook e ao Instagram para anunciar só para elas ou excluí-las. Na Viniun, os públicos saem do CRM: todos os leads, clientes que fecharam e quem já visitou imóvel viram listas na Meta e no Google, atualizadas todo dia às 05:30, sem quem pediu para sair.
Por Danilo Luiz · atualizado em
Em resumo
- 3 listas do CRM criadas sozinhas em cada plataforma: Todos os leads, Clientes que fecharam negócio e Quem já visitou um imóvel (desde 18/10/2026).
- 2 públicos do site quando há pixel: Visitou o site e Viu um imóvel no site, 30 dias.
- Atualização diária às 05:30 (horário de Brasília), só com a diferença do dia.
- Nunca entram: quem pediu para sair no WhatsApp, quem pediu exclusão de dados (LGPD) e os números da equipe.
Para quem é (e quando não é indicado)
É indicado para
- Imobiliária com base de leads parada, que quer reativar quem já perguntou de imóvel.
- Quem paga anúncio para gente que já é cliente e quer excluir essas pessoas.
- Gestor de tráfego cansado de exportar planilha do CRM e subir na Meta toda semana.
Não é indicado quando
- Base muito pequena: a Meta só entrega anúncio para públicos com algumas centenas de pessoas casadas. Com 50 contatos, o público não roda.
- Contatos comprados ou sem autorização: além do risco legal, a Meta pode bloquear a conta.
Os tipos de público personalizado e o uso de cada um no mercado imobiliário
A Meta aceita várias fontes. Para imobiliária, estas são as que funcionam.
| Fonte | Quem entra | Uso típico | Na Viniun |
|---|---|---|---|
| Lista de clientes | Telefones e e-mails do CRM | Reativar leads, anunciar lançamento à base | Sai do CRM, todo dia |
| Site (pixel) | Quem visitou o site ou abriu um imóvel | Remarketing do imóvel visto | Criado sozinho com pixel |
| Engajamento no Instagram | Quem interagiu com o perfil | Aquecer quem já segue | Pode ser criado no painel |
| Engajamento na Página | Quem interagiu com a Página do Facebook | Idem, para o Facebook | Pode ser criado no painel |
| Segmento salvo do CRM | Leads de um filtro (bairro, faixa, etapa) | Campanha para um grupo específico | Lista com o filtro salvo |
As listas que a Viniun monta a partir do CRM
Cada lista é recalculada todo dia. Quem entra ou sai do critério entra ou sai do público.
Clientes que fecharam
Compradores de transação concluída e clientes com contrato assinado. Ótima para excluir.
Quem já visitou
Pessoas com visita realizada a algum imóvel. Estão quentes.
Leads frios
Leads abertos sem interação há 60 dias ou mais. Bons para reengajar.
Leads ganhos
Status ganho ou etapa de fechamento no funil.
Perfil do imóvel
Quem perguntou de imóveis de um mesmo perfil, como "apto 2 dorm. em PG". Atualizado às 05:45.
Como criar um público personalizado com lista de clientes
O roteiro técnico na Meta. Ao lado, o que a Viniun faz sozinha.
- Aceite os termos de público personalizado A Meta exige o aceite uma vez por conta de anúncios. Sem ele, a lista é recusada. A Viniun avisa em português quando falta esse aceite.
- Prepare os dados Telefone com DDI e DDD, e-mail em minúsculas. Linha sem telefone nem e-mail não serve: a Meta não tem com o que casar.
- Transforme em hash Os dados vão em SHA-256, nunca em texto puro. Na Viniun, o hash é feito no servidor antes de sair.
- Tire quem não pode estar Quem pediu para sair, quem pediu exclusão de dados e a própria equipe. A Viniun aplica esse filtro em toda lista.
- Suba a lista e espere a correspondência A Meta casa os hashes com contas do Facebook e do Instagram. O tamanho final aparece depois de algumas horas.
- Mantenha atualizada Lista parada envelhece. A Viniun manda só a diferença do dia: entra quem chegou, sai quem deixou o critério.
Regra de Habitação: o que muda no público de imóveis
Anúncio de imóvel cai na categoria especial de Habitação da Meta. Ela proíbe mirar por idade, gênero e CEP pequeno. Isso evita discriminação na oferta de moradia.
Lista de clientes e público de site continuam permitidos. Por isso eles valem ainda mais para imobiliária: são o jeito legítimo de falar com quem já mostrou interesse.
O público semelhante (lookalike) é outro caso. Na Viniun, ele pode ser criado a partir de uma lista, mas só para campanha sem imóvel, como recrutamento de corretor ou captação. A categoria de imóveis da Meta não aceita semelhante.
Boas práticas de público personalizado para imobiliária
- Sempre exclua "Clientes que fecharam" das campanhas de venda.
- Use "Quem já visitou" para lançamento e imóvel parecido com o visitado.
- Use "Leads frios" com anúncio diferente: novidade, preço novo, condição.
- Junte telefone e e-mail: quanto mais dados, maior a correspondência.
- Não suba planilha antiga: lista desatualizada gasta verba com quem já resolveu a vida.
- Respeite quem pediu para sair. É lei e é reputação.
Público personalizado no Google também
As mesmas listas vão para o Google Ads, na Correspondência do cliente (Customer Match). A diferença técnica: no Google, o telefone vai no formato internacional com "+"; na Meta, só os dígitos. A Viniun cuida disso.
Assim, quem já está na base vê a imobiliária no Instagram, no YouTube e na pesquisa do Google, com a mesma regra de exclusão.
Como a Viniun faz
Ao conectar a Meta em Conexões e escolher a conta de anúncios, a Viniun cria os públicos padrão sem ninguém clicar. Se já houver um público com o mesmo papel, mesmo feito à mão, ele é mantido.
Todo dia às 05:30 a rotina recalcula cada lista e manda só a diferença. Às 05:45 rodam os públicos por perfil de imóvel. Se uma plataforma falhar — termos não aceitos, pixel não escolhido —, as outras seguem e o sistema tenta de novo no dia seguinte.
Ao montar uma campanha pelo painel, o público já pode ser escolhido na lista. O resultado de cada campanha aparece na tela Eficiência das campanhas, até a venda.
Importante: Os públicos dependem do aceite dos termos de público personalizado na conta de anúncios da Meta. Os públicos de site só nascem com o pixel escolhido na conexão. Lista com menos pessoas casadas do que a Meta exige fica criada, mas não entrega anúncio.
Quanto custa
Públicos automáticos fazem parte do módulo Marketing: vêm no Profissional ou no opcional Marketing pago.
| Plano | Plano mensal | Plano anual (por mês) | Usuários | Atendimentos de IA por mês |
|---|---|---|---|---|
| Básico | R$ 263,35 | R$ 229 | 3 | 200 |
| Imobiliária | R$ 456,55 | R$ 397 | 5 | 300 |
| Profissional | R$ 916,55 | R$ 797 | 12 | 1.000 |
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Números da conta e do código
5segmentos do CRM prontos (todos, frios, visitaram, ganhos, clientes)SegmentoClientes · 18/10/2026
12públicos por perfil de imóvel com 100+ pessoas na Vini ImóveisRemarketingPerfis · outubro de 2026
05:30horário da atualização diária das listasagenda do sistema · Brasília
Perguntas frequentes
O que é público personalizado no Facebook?
É um grupo de pessoas que você já conhece — clientes, visitantes do site, quem interagiu com a página — usado para anunciar só para elas ou para excluí-las.
Como subir a lista de clientes da imobiliária?
Manualmente, exporta-se a planilha, aplica-se hash e sobe no Gerenciador de Públicos. Na Viniun, a lista sai do CRM e é atualizada todo dia sozinha.
É permitido pela LGPD?
Sim, com base legal e respeitando pedidos de saída. A Viniun manda tudo com hash e tira quem pediu para sair no WhatsApp ou pediu exclusão dos dados.
Qual o tamanho mínimo do público?
A Meta precisa de algumas centenas de pessoas casadas para entregar. Bases pequenas devem somar telefone e e-mail para casar mais.
Posso usar público semelhante para anunciar imóvel?
Na categoria de imóveis, a Meta não aceita semelhante. A Viniun cria semelhante só para campanha sem imóvel, como captação ou recrutamento.
A lista vai também para o Google?
Sim. As mesmas listas vão para o Google Ads como Correspondência do cliente, com o telefone no formato exigido pelo Google.
O que acontece se eu já tinha públicos feitos à mão?
Ficam. A Viniun só cria o que falta e não apaga o que existe.
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Veja também
Pixel do Facebook
De onde vem o público do site
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O imóvel certo para quem já viu
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O ciclo completo do anúncio à venda
Danilo Luiz, fundador da Viniun: 26 anos de marketing digital, 20 deles no mercado imobiliário. Publicado em 10/11/2026, atualizado em 10/11/2026. Quem somos