CPF do imóvel (CIB), IBS e CBS: o que muda para corretores, imobiliárias e proprietários

O CPF do imóvel já tem nome oficial: CIB, o Cadastro Imobiliário Brasileiro. Junto com ele chegam o IBS e a CBS, os dois tributos da reforma que passam a incidir sobre venda, aluguel, administração e corretagem de imóveis. Na imobiliária, a cena já começou: o proprietário pergunta se vai pagar imposto novo no aluguel, o corretor quer saber se a comissão fica mais cara e ninguém sabe onde achar o código do imóvel.

Este guia junta o que dizem a Lei Complementar 214/2025 (com as mudanças da Lei Complementar 227/2026), a Emenda Constitucional 132/2023 e as páginas da Receita Federal sobre o CIB e o Sinter. Informação conferida em outubro de 2026. Não é orientação contábil: confirme cada caso com o seu contador.

O que é o CPF do imóvel (CIB)?

O CIB é o código único que identifica cada imóvel urbano ou rural do país, como o CPF identifica uma pessoa. A LC 214/2025 lista o CIB ao lado do CPF e do CNPJ como os cadastros de identificação única da reforma (art. 59, § 1º, III).

Segundo a página de perguntas frequentes da Receita Federal (atualizada em 16/01/2026), o código tem o formato AAAAAAA-D (sete caracteres e um dígito verificador) e funciona assim:

• Quem atribui: a prefeitura manda os dados do imóvel urbano ao Sinter (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais), que gera o código. No imóvel rural, o CIB é o código do cadastro rural da Receita; quem não tem pede no CNIR.
• O que o dono faz: mantém o cadastro em dia na prefeitura. Não há custo.
• Cartório continua igual: o CIB não substitui escritura, matrícula nem certidão. Os cartórios passam a usar o CIB como identificador nos seus sistemas e documentos (art. 265 da LC 214 e Instrução Normativa RFB nº 2.275, de 15 de agosto de 2025).
• Obra: o CIB deve constar de todos os documentos da obra emitidos pelo município (art. 265, § 2º).

Como consultar o CPF do imóvel?

Pelo Visualizador do Sinter, com login gov.br nível prata ou ouro. Dá para buscar pelo número do CIB, pelo endereço ou no mapa.

O código só aparece se a prefeitura já enviou os dados. Se não aparecer, a orientação da Receita é procurar a prefeitura — hoje isso não se resolve direto no Sinter. A página do Sinter para o cidadão avisa que o sistema ainda não está 100% em operação.

Quando o CIB começa a valer?

Em 2026, a obrigação vale para imóveis urbanos das capitais e do Distrito Federal; nos demais municípios, a partir de janeiro de 2027. Imóvel rural já deve ter CIB.

O prazo vem do art. 266 da LC 214, que produz efeitos desde 1º/01/2025 (art. 544, II): 12 meses para órgãos federais, cartórios e capitais incluírem o código nos sistemas e 24 meses para os demais municípios. A Receita confirma esse calendário e diz que a implantação é gradual — “não é preciso correr” para obter o código.

O que muda na prática: a Receita informa que, a partir de janeiro de 2027, o CIB será pedido para vender, comprar ou doar imóvel, financiar, regularizar obra e pedir habite-se, e cita escrituras, alvarás e heranças. A FAQ também cita locação e o pagamento de impostos do imóvel. A lei prevê ainda uma certidão negativa de débitos por imóvel, a ser regulamentada (art. 267).

IPTU e ITBI: continuam existindo — a EC 132 extingue em 2033 o ICMS e o ISS (art. 129 do ADCT), não os impostos sobre imóveis. O ITBI pago na compra passa a entrar no redutor de ajuste do IBS/CBS (art. 258, § 6º, I). Fora isso, as fontes oficiais não trazem mudança de cálculo do IPTU ou do ITBI por causa do CIB.

O que são o IBS e a CBS e qual é o cronograma?

A CBS (federal) substitui PIS e Cofins; o IBS (estados e municípios) substitui ICMS e ISS. A troca é gradual entre 2026 e 2033:

• 2026 — ano-teste: CBS de 0,9% e IBS de 0,1%, compensáveis com PIS/Cofins (arts. 343, 346 e 348). Quem cumpre as obrigações acessórias fica dispensado de recolher (art. 348, § 1º).
• 2027: a CBS passa a ser cobrada e PIS/Cofins são extintos (art. 126 do ADCT); o IBS fica em 0,05% estadual + 0,05% municipal em 2027 e 2028 (art. 344 da LC). É também quando começa o redutor de ajuste dos imóveis (art. 257).
• 2029 a 2032: ICMS e ISS caem para 9/10, 8/10, 7/10 e 6/10 das alíquotas atuais (art. 128 do ADCT).
• 2033: ICMS e ISS deixam de existir (art. 129 do ADCT).

Como ficam a venda, o aluguel e a corretagem com IBS e CBS?

A LC 214 criou um regime específico para imóveis com alíquotas reduzidas: redução de 50% em venda, administração e intermediação, e redução de 70% em locação, cessão onerosa e arrendamento (art. 261). O IBS e a CBS alcançam alienação, direitos reais, locação, administração, intermediação e construção (art. 252).

Venda de imóvel

Quem vende no regime regular paga sobre o valor da venda, mas desconta dois redutores:

• Redutor de ajuste (arts. 257 e 258): vale a partir de 2027 e, para imóvel que o contribuinte já tinha em 31/12/2026, corresponde ao custo de aquisição corrigido pelo IPCA ou, por opção, ao valor de referência. Somam-se ITBI, laudêmio e contrapartidas urbanísticas pagas.
• Redutor social (art. 259): R$ 100.000 por imóvel residencial novo e R$ 30.000 por lote residencial, uma vez por imóvel, corrigidos pelo IPCA.

Na incorporação e no loteamento, o tributo é devido a cada parcela recebida (art. 262).

Aluguel e administração

No aluguel residencial há redutor social de R$ 600 por mês por imóvel (art. 260), além da redução de 70%; condomínio e tributos do imóvel ficam fora da base (art. 255, § 2º). Contratos antigos têm uma regra de transição opcional de 3,65% sobre a receita (art. 487). Os detalhes do aluguel e da taxa de administração estão no guia reforma tributária no aluguel.

Corretagem (intermediação)

A intermediação é tributada com redução de 50% (arts. 252, IV, e 261) e o fato gerador é o pagamento da comissão (art. 254, IV). Num fifty ou parceria, cada corretor paga sobre a sua parte da comissão; não entram os valores pagos direto pelas partes nem os repassados entre os corretores (art. 255, §§ 3º e 4º). Corretor no Simples Nacional segue a regra do seu regime (lembrando que corretor de imóveis não pode ser MEI) — veja com o contador e leia comissão de corretor como PF ou PJ.

Proprietário pessoa física vira contribuinte do IBS e da CBS?

Só em casos definidos na lei. Quem tem um ou dois imóveis alugados, ou vende o próprio apartamento, em regra fica de fora. O art. 251, § 1º diz que a pessoa física entra no regime regular quando, no ano anterior:

• Aluguel: a receita com locação passou de R$ 240.000 e envolveu mais de 3 imóveis distintos — as duas condições juntas;
• Venda: vendeu mais de 3 imóveis que tinha havia menos de 5 anos;
• Construção: vendeu mais de 1 imóvel construído por ela nos 5 anos anteriores.

Também vira contribuinte no mesmo ano se passar desses limites de venda ou se a receita de aluguel ultrapassar em 20% o limite de R$ 240.000 (art. 251, § 2º). Esse valor é corrigido todo mês pelo IPCA (§ 5º). Aluguel de até 90 dias por contribuinte segue as regras de hotelaria e conta para o limite (art. 253).

Atenção às divergências. Muitos textos na internet dizem “mais de 3 imóveis ou R$ 240 mil”. A lei diz e: vale o texto da lei. Outra: o redutor de R$ 600 do aluguel aparecia sem “por mês” na redação original; a LC 227/2026 deixou escrito “por mês, por bem imóvel” — vale a redação atual.

O que é o valor de referência do imóvel?

É uma estimativa do valor de mercado que as administrações tributárias poderão calcular para cada imóvel do CIB, divulgada no Sinter e atualizada todo ano (art. 256).

A conta usa preços praticados, dados de prefeituras, estados e União, dados dos cartórios e características como localização, tipo, padrão e área. Pela lei, ele serve como meio de prova quando o Fisco arbitra o valor de uma operação e pode ser escolhido como valor inicial do redutor de ajuste (art. 258, I, “b”). O valor pode ser contestado em procedimento próprio (art. 256, § 3º). A LC 214 não diz que ele passa a ser a base do IPTU ou do ITBI — desconfie de quem afirma isso sem lei municipal.

Quem é afetado e a partir de quando?

Quem	O que muda	A partir de quando
Proprietário (qualquer)	Imóvel ganha o CIB; código pedido na venda, doação, financiamento e obra	2026 nas capitais e DF; jan/2027 nos demais municípios
Proprietário PF com muitos imóveis	Vira contribuinte se passar dos limites do art. 251	Avaliado pelo ano-calendário anterior (art. 251)
Incorporadora e loteadora	Redutor de ajuste e redutor social na venda; tributo a cada parcela	Redutor de ajuste a partir de 1º/01/2027
Imobiliária (administração)	IBS/CBS sobre a taxa, com redução de 50%	Teste em 2026; CBS em 2027; IBS cresce até 2033
Corretor e imobiliária (venda)	IBS/CBS sobre a comissão no pagamento, redução de 50%; no fifty, cada um sobre sua parte	Teste em 2026; CBS em 2027; IBS cresce até 2033
Cartórios	Usar o CIB e informar operações ao Sinter	Prazo de 12 meses do art. 266 (desde 2025)

O que corretor, imobiliária e proprietário devem fazer agora?

Organizar dados. Quem tiver cadastro limpo vai preencher o CIB, separar receitas e conversar com o contador sem correria.

1. Cadastro de cada imóvel completo: matrícula, cartório de registro, inscrição imobiliária do IPTU, endereço com número e complemento, área.
2. Consultar o CIB no Sinter dos imóveis de capital; nos demais, anotar para buscar em 2027. Sem código, procurar a prefeitura.
3. Dados completos do proprietário: CPF/CNPJ, cônjuge, coproprietários e a fração de cada um — na copropriedade, o tributo incide só sobre a parte de quem é contribuinte (art. 263, § 3º).
4. Guardar documentos de aquisição: escritura, valor pago, ITBI e laudêmio. Eles definem o redutor de ajuste.
5. Contratos de locação em ordem: data de assinatura comprovada (firma reconhecida ou assinatura eletrônica), prazo e finalidade — isso decide se cabe a regra de transição do art. 487.
6. Separar receitas: aluguel do proprietário, taxa de administração, comissão de venda e repasses entre corretores, cada um no seu lugar.
7. Contar imóveis e receita por proprietário PF para saber quem pode passar dos limites do art. 251.
8. Falar com o contador sobre regime (Simples ou lucro presumido) e a DIMOB — veja o guia da DIMOB 2027.

Como a Viniun ajuda a organizar o cadastro para o CIB e a reforma?

A Viniun já tem, no cadastro do imóvel, a seção Documentação e fiscal com o CIB (com a situação "informado" ou "conferido"), o código nacional da matrícula, o cartório, o código IBGE do município, o uso (residencial, não residencial ou misto), a data do habite-se, a fração ideal e o valor venal. Uma tela de Reforma tributária lista os imóveis e contratos com dado faltando, e o sistema faz uma estimativa de IBS e CBS do aluguel, da comissão e da venda, sempre para conferir com o contador: nada é recolhido nem vai para a nota fiscal por enquanto. Além disso, você conta com o cadastro completo que vai precisar para achar, conferir e usar o CPF do imóvel:

• Dados registrais do imóvel: matrícula, inscrição imobiliária (IPTU) e cartório de registro ficam no próprio cadastro. Você pode enviar a matrícula ou o carnê do IPTU e a leitura por IA sugere os campos; nada é gravado sem a sua confirmação. Passo a passo no tutorial de cadastro de imóvel.
• Documentos por imóvel: matrícula, escritura, IPTU, certidões e habite-se guardados na ficha.
• Edifício: registro de incorporação e cartório no cadastro do prédio, com a matrícula em cada unidade — veja o tutorial de edifícios e cadastros.
• Contratos e repasses por proprietário: aluguel, taxa e líquido de cada repasse separados — faturas e repasses de aluguel e sistema de locação.
• Informe de rendimentos em PDF por proprietário e a apuração da DIMOB em planilha para o contador (o arquivo oficial da DIMOB não é gerado pelo sistema).

As telas são da conta de demonstração da Viniun, com dados fictícios. Com matrícula, inscrição e proprietários em ordem, quando o CIB chegar à sua cidade basta consultar no Sinter e anotar o código — sem caçar papel.

Comece pelo cadastro: como funciona?

A reforma vai cobrar quem tem os dados do imóvel bagunçados. Organize matrícula, inscrição, proprietários e repasses agora, num lugar só. Crie sua conta e teste ou veja os planos e preços.

Informação de outubro de 2026, com base na LC 214/2025 (texto compilado no Planalto, com alterações da LC 227/2026), na EC 132/2023 e nas páginas da Receita Federal sobre o CIB e o Sinter. Não é orientação contábil; confirme com seu contador.