Quanto custa um CRM imobiliário (e o que o "grátis" esconde)

Antes de trocar de sistema, todo dono e todo gerente faz a mesma pergunta: quanto custa um CRM imobiliário de verdade? A mensalidade do site parece simples, mas na hora do contrato aparecem implantação, usuário extra, módulo de locação, WhatsApp, portal e migração. E o plano "grátis" que parecia resolver trava justamente quando a carteira cresce.

Este guia mostra como os CRMs imobiliários costumam cobrar, onde ficam os custos escondidos, um modelo para calcular o custo do primeiro ano e, no fim, os preços publicados da Viniun, sem letra miúda.

Quanto custa um CRM imobiliário em 2026?

Depende menos do "preço do plano" e mais de três números: quantas pessoas vão usar, quais módulos você precisa (locação, financeiro, marketing) e quanto custa a implantação. Some os três por 12 meses antes de comparar.

No mercado, os sistemas cobram de quatro jeitos, muitas vezes misturados:

• Por usuário: cada corretor ou funcionário paga uma licença. Barato para começar, caro quando a equipe cresce.
• Por imobiliária, com usuários inclusos: um valor fixo com X pessoas e um preço para cada pessoa a mais.
• Por imóvel cadastrado: o plano tem limite de anúncios. Cresceu o estoque, muda de faixa.
• Por módulo: CRM num preço, site em outro, locação em outro, IA em outro.

Muitos fornecedores não publicam o preço e só informam "sob consulta". Quando for assim, peça a proposta por escrito com todos os itens da tabela mais abaixo.

O que o CRM "grátis" esconde?

O grátis quase sempre é um plano com limite: poucos imóveis, um usuário, sem WhatsApp integrado, sem portal ou sem exportação de dados. Ele serve para conhecer o sistema, não para rodar a imobiliária.

Os pontos que mais pegam:

• Limite de imóveis ou de leads: quando você passa do limite, ou paga, ou apaga.
• WhatsApp fora do sistema: o corretor atende no celular dele e o histórico não fica com a imobiliária.
• Sem integração com portais: o imóvel é cadastrado de novo em cada portal, e o lead chega por e-mail.
• Dados presos: sem exportação, mudar de sistema depois custa a reconstrução do cadastro.
• IA cobrada por mensagem: o robô parece incluso, mas cada resposta consome crédito.

Quais custos escondidos entram na conta?

Implantação, usuário extra, WhatsApp, site, portais, migração e módulos. Nenhum deles aparece no preço grande do cartão do plano.

• Implantação: configuração, importação dos dados e treinamento. Pode ser cobrada uma vez ou embutida na mensalidade.
• Usuário extra: confira o preço de cada pessoa a mais, inclusive secretária e captador.
• WhatsApp: conectar o número da imobiliária pode não ter custo de mensagem. Já a API oficial do WhatsApp é cobrada pela Meta por mensagem de modelo entregue (marketing, utilidade e autenticação); as respostas dentro da janela de atendimento do cliente são gratuitas. Pergunte quem paga essa conta.
• Site: alguns sistemas cobram o site à parte ou por página.
• Portais: a integração (o feed XML) é do CRM; o plano de anúncios é contratado com o próprio portal. Não confunda os dois.
• Migração: importar imóveis, fotos e leads do sistema antigo pode ser serviço pago.
• Módulos: locação, financeiro, telefonia, marketing pago e IA costumam ser cobrados à parte. Na telefonia, a linha e os minutos normalmente são da operadora; nos anúncios, a verba vai direto para a Meta ou o Google.

Como calcular o custo total do primeiro ano?

Some a mensalidade do plano, os usuários extras e os módulos, multiplique por 12 e acrescente a implantação. Esse é o número para comparar sistemas, não o preço da vitrine.

Copie o modelo abaixo e preencha com a proposta de cada fornecedor:

CUSTO TOTAL DO PRIMEIRO ANO — CRM IMOBILIÁRIO
Plano (por mês) ................................ R$ ______
Usuários além dos inclusos: ___ × R$ ____ ....... R$ ______
Módulo de locação (por mês) .................... R$ ______
Outros módulos (financeiro, IA, telefonia...) .. R$ ______
= Mensalidade total ............................ R$ ______
× 12 meses ..................................... R$ ______
+ Implantação (uma vez) ........................ R$ ______
+ Migração dos dados (se cobrada à parte) ...... R$ ______
= CUSTO DO PRIMEIRO ANO ........................ R$ ______

Perguntas que mudam a conta:
- Cobra por imóvel cadastrado? Tem limite de leads?
- O robô de IA é cobrado por mensagem ou por atendimento?
- O mensal custa quanto a mais que o anual?
- Quanto custa subir de plano no meio do contrato?
- Como exporto meus dados se cancelar?

Quanto custa a Viniun?

A Viniun publica o preço: para imobiliária, R$ 229, R$ 397 ou R$ 797 por mês no plano anual, sem limite de imóveis, clientes ou negócios (no plano mensal, o valor é 15% maior). Para o corretor que trabalha sozinho, o Viniun Corretor custa R$ 99,75 por mês no anual (R$ 1.197 por ano) ou R$ 147 no mensal, com 1 usuário, 100 atendimentos do robô de IA por mês e implantação opcional de R$ 197. Os números abaixo são os da página Planos e preços em outubro de 2026.

Alguns pontos que costumam ser custo escondido em outros lugares e aqui estão por escrito:

• Site incluído nos três planos, com 14 modelos e domínio próprio.
• Envio para ZAP, Viva Real e OLX por XML em todos os planos.
• WhatsApp sem custo extra: é o seu próprio número, conectado por QR code.
• Robô cobrado por atendimento, não por mensagem: um atendimento é um cliente em 30 dias. Se a cota acabar, há pacote avulso (250 por R$ 390 ou 1.000 por R$ 1.290) ou o robô para de abordar e a equipe segue atendendo.
• Exportação dos dados quando quiser.

A implantação é a configuração pela equipe da Viniun e inclui importação dos imóveis e contatos do sistema antigo, conexão do WhatsApp, treinamento do robô, site e portais configurados e duas horas de treinamento com a equipe. Nos planos com implantação opcional, dá para configurar sozinho sem custo. Há 30 dias de garantia: se não servir, a Viniun devolve a implantação e a primeira mensalidade.

Os módulos opcionais são ligados só se você usar. No Profissional, todos vêm inclusos, menos a Locação:

• Locação: até 50 contratos R$ 149; até 100, R$ 249; até 200, R$ 449; até 400, R$ 749 por mês.
• Financeiro completo e Marketing pago: R$ 99 cada (a verba dos anúncios é paga direto à plataforma).
• Telefonia, Assistente de IA (ChatGPT, Claude, Gemini), Correspondente e RH: R$ 49 cada (a linha telefônica é contratada com a operadora).
• Estúdio de Artes com IA: 30, 100 ou 300 artes por mês por R$ 49, R$ 129 ou R$ 297.

Um exemplo de conta. Imobiliária com 6 pessoas no plano Imobiliária anual, administrando até 50 contratos de aluguel: R$ 397 + 1 usuário extra (R$ 59) + Locação (R$ 149) = R$ 605 por mês, ou R$ 7.260 no ano. Com a implantação de R$ 997, o primeiro ano fica em R$ 8.257. O valor final sai na proposta, e cupons podem mudar a conta. O simulador da página faz o mesmo cálculo.

Vale a pena pagar por um CRM imobiliário?

Vale quando ele traz de volta o lead que você já pagou para gerar. Uma única venda recuperada costuma pagar o ano do sistema.

Nas imobiliárias que usam a Viniun, 46% dos leads chegam fora do horário comercial e 41% chegam à noite (base: 4.938 leads, últimos 180 dias). Com o atendimento automático ligado, a mediana da primeira resposta no WhatsApp é de 36 segundos (base: 1.240 conversas, últimos 90 dias). Sem sistema, esse cliente espera até a manhã seguinte.

Para escolher o sistema pelos recursos, e não só pelo preço, veja também o guia de CRM com WhatsApp para imobiliária, o de integração com portais e o de sistema de locação. Se já decidiu, o tutorial de primeiros passos no painel mostra por onde começar.

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