Mercado imobiliário de Praia Grande: pesquisa de vendas, m² por bairro e plano de Black Friday

Entre 21 de setembro e 30 de outubro de 2026, os imóveis novos de Praia Grande somaram R$ 158,3 milhões em VGV vendido. Ninguém publicava esse número. Não há balanço público de vendas de lançamentos por bairro na Baixada Santista, e ainda menos um que ajude o corretor a decidir onde trabalhar no mês seguinte. Por isso criamos o nosso: esta é a Pesquisa de Mercado Viniun, feita com as tabelas de vendas que as construtoras de Praia Grande publicam na plataforma, atualizadas a cada nova versão.

Aqui você encontra o que vendeu, por quanto, em qual bairro e em qual tipologia; quanto ainda está à venda; qual o m² de cada bairro; quais empreendimentos estão com mais ritmo; a projeção para novembro; e um plano de Black Friday completo, online e offline, para o corretor e a imobiliária venderem mais neste mês.

O resumo em 30 segundos

• VGV vendido: R$ 158,3 milhões em 40 dias (21/09 a 30/10)
• Ticket médio: R$ 800 mil por unidade
• m² médio vendido: R$ 8.264
• Bairro que mais vendeu: Canto do Forte, com R$ 66,7 milhões
• Bairro mais buscado nos sites das imobiliárias da Viniun: Guilhermina
• Estoque de lançamentos à venda: R$ 2,1 bilhões em 147 empreendimentos
• Projeção para novembro: de R$ 88 a R$ 96 milhões em VGV

Setembro × outubro: o ritmo de vendas

Período	VGV vendido	Ticket médio
Setembro (21 a 30)	R$ 74,6 milhões	R$ 802 mil
Outubro (1 a 30)	R$ 83,7 milhões	R$ 797 mil
Total	R$ 158,3 milhões	R$ 800 mil

Setembro reúne só os últimos 10 dias do mês, quando a pesquisa começou, e por isso não dá para comparar os dois meses diretamente. Outubro é a primeira leitura de um mês inteiro: R$ 2,7 milhões vendidos por dia em imóveis novos na cidade.

Ticket médio por número de dormitórios

Tipologia	No período	Setembro	Outubro
1 dormitório	R$ 358 mil	R$ 455 mil	R$ 286 mil
2 dormitórios	R$ 600 mil	R$ 635 mil	R$ 554 mil
3 dormitórios	R$ 1,07 milhão	R$ 1,21 milhão	R$ 1,01 milhão
4 dormitórios	R$ 2,04 milhões	R$ 2,00 milhões	R$ 2,06 milhões

O que isso diz ao corretor: o 2 dormitórios é o produto que mais gira em Praia Grande, com ticket perto de R$ 600 mil. Em outubro, de 1 a 3 dormitórios, o comprador escolheu as unidades mais baratas de cada tabela. O alto padrão (4 dormitórios) não caiu: quem compra acima de R$ 2 milhões comprou no mesmo preço.

VGV vendido por bairro

Bairro	VGV vendido	Ticket médio
Canto do Forte	R$ 66,7 milhões	R$ 913 mil
Caiçara	R$ 34,3 milhões	R$ 700 mil
Guilhermina	R$ 26,2 milhões	R$ 936 mil
Aviação	R$ 7,8 milhões	R$ 710 mil
Vila Mirim	R$ 6,2 milhões	R$ 560 mil
Boqueirão	R$ 5,5 milhões	R$ 1,37 milhão
Solemar	R$ 5,1 milhões	R$ 729 mil
Ocian	R$ 2,4 milhões	R$ 484 mil
Tupi	R$ 1,7 milhão	R$ 434 mil
Outros bairros	R$ 2,4 milhões	—

Canto do Forte, Caiçara e Guilhermina somam 80% de todo o VGV vendido. Os três ficam na orla central da cidade, perto de comércio e serviços. Caiçara chama atenção: vende muito com ticket de R$ 700 mil, abaixo dos vizinhos.

O m² de cada bairro: o que vendeu × o que está à venda

Uma coisa é o preço do que vendeu, outra é o preço do que sobrou na tabela. Comparar os dois mostra onde o mercado está pagando e onde a tabela está acima do que o comprador aceita.

Bairro	m² vendido	m² à venda	Estoque à venda	Procura nos sites
Canto do Forte	R$ 8.476	R$ 11.628	R$ 672 milhões	alta
Aviação	R$ 6.667	R$ 9.291	R$ 448 milhões	alta
Guilhermina	R$ 8.969	R$ 8.878	R$ 384 milhões	a maior
Caiçara	R$ 8.167	R$ 8.992	R$ 253 milhões	alta
Tupi	R$ 7.000	R$ 9.844	R$ 47 milhões	média
Boqueirão	R$ 8.465	R$ 8.877	R$ 37 milhões	média
Vila Mirim	R$ 7.313	R$ 7.826	R$ 36 milhões	média
Solemar	R$ 8.369	R$ 9.566	R$ 31 milhões	média

Como ler a tabela:

• Canto do Forte é o bairro que mais vende e o que tem mais estoque, mas o m² médio à venda (R$ 11.628) está bem acima do m² que vendeu (R$ 8.476). O comprador está levando as unidades de entrada. Ofereça primeiro as unidades mais baratas de cada tabela.
• Guilhermina é o bairro mais procurado nos sites das imobiliárias que usam a Viniun, e o único em que o preço à venda está alinhado com o que vendeu. Procura alta e preço justo: é o bairro para focar em novembro.
• Caiçara tem o menor estoque entre os quatro grandes e o segundo maior VGV vendido. Pouco produto e muita venda é sinal de que vale fechar logo.
• Aviação tem estoque grande (R$ 448 milhões) e vendeu pouco no período. O m² vendido (R$ 6.667) está 30% abaixo do m² à venda: é bairro para negociar condição com a construtora e trabalhar o primeiro imóvel.
• Melhor m² para quem busca preço: Vila Mirim, com R$ 7.826 à venda, o menor entre os bairros com estoque relevante.

O tamanho do mercado de lançamentos hoje

Somando as tabelas das construtoras e incorporadoras de Praia Grande, há R$ 2,1 bilhões em unidades ainda à venda, na planta e em obras, em 147 empreendimentos. Em 40 dias o mercado absorveu cerca de R$ 158 milhões desse estoque. Produto não falta. O que decide a venda é chegar primeiro ao comprador certo, com a unidade certa.

Projeção para novembro

Em outubro, Praia Grande vendeu R$ 83,7 milhões em imóveis novos. Se novembro repetir esse ritmo, o mês fecha perto de R$ 84 milhões. Novembro tem dois feriadões que trazem o paulistano para o litoral (Finados, no dia 2, e Consciência Negra, na sexta-feira 20), a Black Friday no dia 27 e o 13º salário no bolso. Por isso a nossa estimativa é de R$ 88 a R$ 96 milhões em VGV, de 5% a 15% acima de outubro.

A projeção é nossa, feita a partir do ritmo de outubro. Vamos publicar o número real de novembro no começo de dezembro.

Se eu fosse você, em novembro focaria nestes empreendimentos

Estes são os empreendimentos com mais vendas no período acompanhado que ainda têm unidades disponíveis. Ritmo de venda alto mostra que o produto e o preço estão certos para o comprador de agora:

Empreendimento	Construtora	Bairro	Fase	A partir de
Trivento Residence	Fortcon / Abreumar	Canto do Forte	Lançamento	R$ 958 mil
Residencial Park Avenue	GMV Incorporadora	Guilhermina	Em obras	R$ 712 mil
Xixová 987	Shop House Construtora	Canto do Forte	Lançamento	R$ 570 mil
Select Residence	Residence Empreendimentos	Canto do Forte	Pronto	R$ 1,1 milhão
Residencial São Bento	Casa Grande Construtora	Caiçara	Lançamento	R$ 726 mil
Residencial Plácido Carvalho	Plascom	Aviação	Em obras	R$ 717 mil
Vision Fortcon Residence	Fortcon / Abreumar	Solemar	Lançamento	R$ 425 mil
Residencial Arcoli 4	Smartcon	Vila Mirim	Lançamento	R$ 500 mil

As tabelas atualizadas de todos eles, com espelho de vendas, comissão e condições, estão na Comunidade Viniun. Os preços "a partir de" são de tabela no dia 31/10 e podem mudar.

Black Friday de imóveis: o que já funcionou no Brasil

Nos últimos cinco anos, construtoras e bancos testaram vários formatos de Black Friday imobiliária. Os que mais se repetem:

• "Black November", o mês inteiro: em 2025 a MRV estendeu a campanha até 30/11, com entrada parcelada em até 60 vezes e desconto do tamanho do 13º salário (limitado a R$ 5 mil). O gancho "seu 13º vira a entrada" funciona bem com quem quer sair do aluguel.
• Documentação grátis: ITBI, escritura e registro pagos pela construtora. Para o comprador, isso representa de 3% a 4% do valor do imóvel, e costuma ser mais fácil de aprovar do que um desconto direto.
• Desconto em reais, com prazo: "R$ 30 mil de desconto nesta unidade até 30/11" converte mais que "até 20% off", porque é concreto e tem data.
• Banco como parceiro: em 2025 a Caixa fez a Blue Friday (condições especiais de financiamento) e um leilão de imóveis com até 65% de desconto. Leve o cliente para a visita com a simulação de crédito pronta.
• Campanha em fases: aquecimento, abertura das condições, semana principal e "últimos dias". Cada fase é um motivo novo para falar com o cliente.

Cuidado: o desconto falso ("metade do dobro") é a reclamação número um nos Procons durante a Black Friday. Não suba o preço antes para "dar desconto" depois. Anuncie as unidades, o valor, a validade e as condições por escrito, porque a oferta anunciada obriga quem anuncia.

O plano de Black Friday para o corretor de Praia Grande

Quase todo corretor tem uma mina de ouro parada: as pessoas que pediram informação nos últimos meses e não compraram. A Black Friday é o melhor motivo do ano para voltar a falar com elas. Veja o plano completo, com o recurso da Viniun que faz cada passo.

Ações online

1. Junte os leads dos últimos 10 meses numa lista só

Portal, site, Instagram, anúncio, indicação, planilha antiga: traga tudo para o CRM e separe por faixa de valor, tipologia e bairro de interesse.

Você sabia? A Viniun importa leads de planilha, da agenda do celular e até de PDF ou foto lidos pela IA, mantendo a data original de cada contato. Veja como importar seus leads.

2. Ligue para eles, oferecendo os bairros que estão vendendo

Monte a fila do dia com os leads que procuraram Canto do Forte, Caiçara e Guilhermina e ligue oferecendo os empreendimentos da lista acima. Abra a conversa com o dado: "Praia Grande vendeu R$ 158 milhões em imóveis novos em 40 dias, e o bairro que você procurava está entre os que mais venderam. Separei três opções na sua faixa".

Você sabia? A Viniun tem discador com filas de ligação: você liga direto da ficha do cliente, a ligação é gravada, a IA resume a conversa e o gestor acompanha o resultado e faz o coaching. Veja o discador e as filas de ligação.

3. Quem não atender recebe o WhatsApp

Mande a pesquisa de mercado com a seleção de unidades da Black Friday. Personalize com o nome e o bairro de interesse.

Você sabia? As campanhas de WhatsApp da Viniun enviam para centenas de contatos com o nome de cada um, em ritmo lento e só no horário escolhido, para proteger o seu número, e as respostas caem organizadas no atendimento. Veja como criar uma campanha de WhatsApp e como disparar sem bloquear o número.

4. Reforce por e-mail

Um e-mail com os empreendimentos da lista, foto, preço e botão de WhatsApp alcança quem não lê mensagem em horário comercial.

Você sabia? O e-mail marketing da Viniun monta o e-mail em blocos com os seus imóveis e mostra quem abriu e clicou. Veja como criar uma campanha de e-mail com imóveis.

5. Remarketing para todo mundo que já falou com você

Quem já demonstrou interesse precisa ver os seus imóveis o mês inteiro. Anúncio para quem já te conhece custa menos e converte mais.

Você sabia? A Viniun cria públicos de remarketing automáticos no Facebook e no Instagram a partir do seu CRM, atualizados todo dia, e faz remarketing dinâmico: a pessoa vê de novo o imóvel que olhou no seu site. Veja os públicos da Meta e o remarketing dinâmico de imóveis.

6. Campanhas novas no Facebook, Instagram, Google, TikTok e ChatGPT

Para atrair compradores novos, anuncie os empreendimentos que mais vendem, segmentando a capital paulista e o ABC (quem desce para Praia Grande nos feriados) e a própria Baixada.

Você sabia? Pela Viniun você cria a campanha da Meta escolhendo o imóvel, com o texto escrito pela IA, e o lead cai direto no CRM e no rodízio. Regras automáticas pausam o anúncio caro e o teste A/B mostra qual arte funciona melhor. A Viniun também integra o Google Ads com o feed dos seus imóveis e os anúncios do ChatGPT: é só conectar a sua conta de anúncios em Conexões e criar a campanha. A integração com o TikTok está em liberação. Veja como criar campanha na Meta e as regras automáticas e o teste A/B.

7. Responda em segundos, inclusive de madrugada

Na Black Friday o comprador fala com vários corretores ao mesmo tempo. Quem responde primeiro marca a visita.

Você sabia? A equipe de IA da Viniun atende no WhatsApp na hora, faz as perguntas de qualificação, propõe follow-ups e pedidos de visita para você aprovar, e o lead scoring mostra quem está quente. Veja a equipe de IA e o lead scoring.

8. Trabalhe só com a tabela do dia

Com 147 empreendimentos à venda, oferecer unidade já vendida queima a confiança do cliente. Antes de cada envio, confira o espelho de vendas e pergunte à construtora pelas condições de novembro.

Você sabia? Na Comunidade Viniun as construtoras publicam as tabelas com data, versão, comissão e espelho de vendas, e você é avisado a cada mudança. Veja as tabelas de construtoras na Comunidade.

Ações com proprietários e construtoras

9. Monte a sua "Lista de Black Friday" com os proprietários

Muitos proprietários de imóveis prontos e usados topam uma condição especial por tempo limitado se souberem que o imóvel vai para uma lista disparada para centenas de compradores. É um ganha-ganha: o proprietário ganha visibilidade, e você ganha uma oferta exclusiva para mandar à sua base.

Passo a passo:

1. Separe os imóveis parados há mais de 60 ou 90 dias na sua carteira, principalmente nos bairros que mais vendem: Canto do Forte, Caiçara e Guilhermina.
2. Ligue para cada proprietário com a pesquisa na mão: "O mercado vendeu R$ 158 milhões em imóveis novos em 40 dias. Estou montando uma lista de Black Friday que vai para toda a minha base de compradores. Quer incluir o seu imóvel com uma condição válida até 30/11?"
3. Proponha condições que pesam pouco para o dono e muito para o comprador: um desconto em reais com prazo, o ITBI ou a escritura pagos, os móveis planejados inclusos ou a aceitação de carro ou de outro imóvel como parte do pagamento.
4. Registre tudo por escrito: o valor anterior, o valor da Black Friday, a validade e as condições. Guarde o print do anúncio antes da campanha, para mostrar que o desconto é real.
5. Marque os imóveis com a etiqueta "Black Friday" no CRM e no site, e dispare a lista na semana de 23 a 27/11.

Mensagem pronta para o proprietário:

Olá, {nome}! Fizemos uma pesquisa do mercado de Praia Grande e os imóveis estão vendendo bem: R$ 158 milhões em 40 dias. Vou montar uma Lista de Black Friday que será enviada para toda a minha base de compradores, com anúncios no Instagram e no Facebook. Quer incluir o seu imóvel com uma condição especial válida até 30/11? Te explico em 5 minutos.

Você sabia? Na Viniun você marca os imóveis com etiqueta, monta uma lista só com eles e dispara pelo WhatsApp e pelo e-mail, além de anunciar no Instagram e no Facebook.

10. Negocie com as construtoras uma condição exclusiva para a sua imobiliária

As construtoras que mais vendem querem manter o ritmo em novembro. Quem chega com uma proposta concreta de volume consegue uma condição só para a sua imobiliária, e o cliente compra de você e não do corretor ao lado.

Passo a passo:

1. Escolha de dois a três empreendimentos da lista "Se eu fosse você" que combinam com a sua base: faixa de preço, bairro e tipologia.
2. Mostre à construtora o seu poder de distribuição: quantos leads você tem, quantos vai ligar e para quantos vai disparar WhatsApp, e-mail e anúncios na Black Friday.
3. Peça uma condição exclusiva para um lote de unidades: desconto à vista, entrada facilitada ou parcelada até as chaves, ITBI e registro pagos, bônus de comissão ou reserva de unidades por alguns dias.
4. Combine a validade e o número de unidades por escrito, para anunciar sem erro e sem promessa que a construtora não cumpre.
5. Divulgue como "Condição exclusiva [sua imobiliária]" nos disparos, nos anúncios e no site.

Mensagem pronta para a construtora:

Olá, {nome}! Vou fazer uma ação de Black Friday com a minha base de {quantidade} compradores em Praia Grande: ligações, WhatsApp, e-mail e anúncios até 30/11. Quero colocar o {empreendimento} como destaque. Vocês conseguem uma condição exclusiva para a nossa imobiliária em um lote de unidades? Posso te mandar o plano de divulgação hoje.

Você sabia? Na Comunidade Viniun você segue a construtora, vê a tabela do dia, a comissão e o espelho de vendas, e registra o seu cliente antes da visita.

Ações offline

11. Feriadão de Finados (31/10 a 2/11): o pré-Black

O litoral enche. Faça plantão no stand ou no decorado e panfletagem na orla e nos quiosques do Canto do Forte, da Guilhermina e da Caiçara. Coloque no panfleto um QR code que abre o WhatsApp com a mensagem pronta "Quero a lista de Black Friday". Quem chamar entra na sua pré-lista.

12. Feriadão da Consciência Negra (sexta, 20/11 a domingo, 22/11): o pico

É o último feriadão antes da Black Friday. Agende visitas com antecedência, com anúncio para quem está em São Paulo e no ABC, e coloque corretores em escala. Carro de som nos bairros de maior procura, plantão com café e simulação de financiamento na hora.

13. Panfleto e carro de som que geram lead rastreável

Toda ação offline precisa levar ao WhatsApp ou ao site com um código próprio: um QR code diferente por bairro ou por ação. Assim você sabe qual panfletagem trouxe cliente e onde vale repetir.

Você sabia? A Viniun registra a origem de cada lead: anúncio, site, QR code, Instagram ou indicação. Dá para ver no fim do mês o que trouxe venda. E o seu site da Viniun recebe o cliente do QR code com os imóveis já filtrados.

14. Parcerias locais

Quiosques, imobiliárias de locação de temporada, administradoras de condomínio e lojas de móveis planejados falam com o mesmo público. Ofereça uma indicação remunerada para quem mandar comprador.

O calendário de novembro

Quando	O que fazer
31/10 a 2/11 (Finados)	Pré-Black: plantão, panfleto com QR code, montar a pré-lista
3 a 13/11	Ligações e WhatsApp para os leads dos últimos 10 meses, e-mail com a seleção
10 a 19/11	Anúncios de aquecimento e remarketing ligados, negociar condições com as construtoras
20 a 22/11 (Consciência Negra)	Visitas agendadas, plantão, carro de som
23 a 27/11 (semana da Black Friday)	Abrir as condições, disparo para a base inteira, verba maior nos anúncios
30/11 (Cyber Monday)	Última chamada para quem visitou e não fechou

Meça o que importa: não conte só mensagens recebidas. Conte visitas agendadas, propostas e vendas, por origem.

Tudo isso num lugar só

Tabelas atualizadas das construtoras, discador com filas de ligação, campanhas de WhatsApp, e-mail marketing, públicos de remarketing, anúncios no Facebook, Instagram e Google, equipe de IA no atendimento, lead scoring e origem de cada cliente. É a Viniun: o sistema que imobiliárias e corretores da Baixada Santista usam para vender mais.

Quer colocar este plano em prática ainda nesta Black Friday?

• Comece o teste grátis e monte a sua primeira campanha hoje.
• Veja os planos e preços.
• Conheça tudo o que a Viniun faz pela sua imobiliária.

Como a pesquisa foi feita

Dados baseados em pesquisa local. A Viniun acompanha as tabelas de vendas que construtoras, incorporadoras e imobiliárias de Praia Grande publicam na plataforma. Contamos como venda a unidade que constava como disponível ou reservada e, numa versão seguinte da tabela, passou a constar como vendida, entre 21/09 e 30/10/2026. Cada unidade foi contada uma única vez, mesmo quando aparece na tabela da construtora e na de um parceiro. O bairro e a construtora vêm do cadastro do empreendimento.

Os valores são de tabela, não o preço final negociado. Unidades que já chegaram vendidas na primeira tabela recebida não entram na conta, porque não sabemos quando foram vendidas: o volume real do mercado é maior que o medido aqui. O estoque considera as tabelas de construtoras e incorporadoras, de empreendimentos na planta ou em obras. A procura por bairro vem das buscas feitas nos sites das imobiliárias que usam a Viniun desde 04/10/2026.

A pesquisa será atualizada todo mês. Assine a newsletter do blog para receber a próxima edição.