Parceria entre corretores: como dividir a comissão (fifty) sem ser passado para trás, com modelo de acordo

A parceria entre corretores é o jeito mais rápido de vender: um tem o imóvel, o outro tem o cliente. O problema é quando o combinado fica só de boca. Você apresenta o cliente, marca a visita, e uma semana depois descobre que o parceiro falou direto com ele e fechou sozinho. Ou o negócio sai, mas na hora de dividir a comissão o "fifty" virou 30% para você.

Este artigo mostra o que a lei e o CRECI dizem sobre dividir comissão, o que já aconteceu na Justiça quando não havia nada por escrito, um modelo de termo de parceria para copiar e um checklist para fechar parceria sem dor de cabeça.

O que é fifty na parceria entre corretores?

Fifty (de fifty-fifty) é a divisão da comissão em partes iguais, 50% para cada lado, entre o corretor que tem o imóvel e o que trouxe o cliente. É o padrão mais comum, mas não é obrigatório: vale o que os dois combinarem.

O CRECI-ES explica o fifty como a divisão de 50% para cada parte e lembra que essa divisão "pode, inclusive, ser prevista em um acordo feito à parte do contrato". O mesmo texto alerta para uma prática antiética: corretor que se passa por cliente para chegar ao dono do imóvel e fugir da divisão.

A lei também trata do assunto. O Código Civil, no artigo 728, diz que, se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário. Ou seja: sem acordo, a regra legal é dividir igualmente; com acordo, vale o acordo. Por isso o combinado precisa estar escrito.

O parceiro pode pular você e falar direto com o cliente?

Não deveria. O Código de Ética proíbe desviar cliente de outro corretor e aceitar negócio que já está com um colega sem combinar com ele antes. E a lei garante a comissão a quem fez a aproximação que gerou o negócio.

O Código de Ética dos corretores (Resolução COFECI 326/92) diz, no artigo 6º, que é vedado ao corretor "desviar, por qualquer modo, cliente de outro Corretor de Imóveis" (inciso VII), "aceitar incumbência de transação que esteja entregue a outro Corretor de Imóveis, sem dar-lhe prévio conhecimento, por escrito" (inciso XV) e "aceitar incumbência de transação sem contratar com o Corretor de Imóveis, com que tenha de colaborar" (inciso XVI). O artigo 4º, inciso IX, manda "contratar, por escrito e previamente, a prestação dos serviços profissionais".

No Código Civil, os artigos 725 e 727 garantem a remuneração quando o resultado útil vem da aproximação feita pelo corretor, mesmo que as partes fechem depois sem ele. O problema, na prática, é provar: quem apresentou, quando e em que condições.

O que a Justiça decide quando o fifty não está escrito?

Sem prova do acordo, a divisão não se presume. Em uma apelação do Tribunal de Justiça de São Paulo, a imobiliária alegou que dividiria a comissão no fifty, mas a prova mostrou que não havia acordo nenhum sobre isso.

Segundo a ementa publicada da decisão, o tribunal considerou a divisão uma "medida unilateral" da imobiliária, manteve a comissão para o corretor parceiro no percentual oferecido inicialmente aos parceiros e negou o recurso. O caso mostra os dois lados da moeda: quem tem o combinado documentado (o percentual oferecido, os termos de adesão, a prova da intermediação) se protege; quem conta com um acordo "de boca" pode perder a discussão.

A lição para o dia a dia é simples: registre quem apresentou o cliente, quando, para qual imóvel e com qual divisão, antes da primeira visita.

Como fazer um contrato de parceria entre corretores? (modelo)

Use um termo curto, assinado pelos dois antes de apresentar o cliente, com o imóvel, o cliente, a divisão, quando e quem paga e as regras de contato. Abaixo, um modelo simples para adaptar.

Aviso: este modelo é um ponto de partida e não substitui a orientação de um advogado nem as regras do CRECI da sua região. Ajuste à sua realidade.

TERMO DE PARCERIA ENTRE CORRETORES DE IMÓVEIS

CORRETOR(A) 1 (de quem é o imóvel / captação):
Nome: ____________________  CRECI nº ______ / UF __
CPF ou CNPJ: ______________  WhatsApp: ______________

CORRETOR(A) 2 (de quem é o cliente comprador ou locatário):
Nome: ____________________  CRECI nº ______ / UF __
CPF ou CNPJ: ______________  WhatsApp: ______________

1. OBJETO
Parceria para intermediar a venda (ou locação) do imóvel:
Endereço / empreendimento / unidade: ___________________________
Valor anunciado: R$ ____________
Cliente apresentado pelo(a) Corretor(a) 2 (identificação mínima,
ex.: iniciais e final do telefone): ______________________________
Data e hora da apresentação: ____/____/______ às ____h____

2. COMISSÃO
Comissão total do negócio: ____% do valor de venda (ou R$ ________),
paga por: ( ) vendedor ( ) comprador ( ) construtora.
Divisão entre os parceiros:
( ) 50% para cada um (fifty)
( ) ____% Corretor(a) 1 e ____% Corretor(a) 2
Quando paga: ( ) no ato/sinal ( ) na escritura ( ) nas chaves
( ) no recebimento pela imobiliária, em até ____ dias.
Quem recebe e repassa: __________________, em até ____ dias úteis
após o recebimento, por Pix/transferência, com recibo ou nota.

3. REGRAS DE CONDUTA
a) O(a) Corretor(a) 1 não fará contato direto com o cliente do(a)
   Corretor(a) 2, nem o(a) Corretor(a) 2 com o proprietário, sem a
   presença ou a autorização por escrito do parceiro.
b) Visitas, propostas e contrapropostas serão combinadas no grupo
   ou na conversa da parceria, com cópia para os dois.
c) Se o mesmo cliente fechar este imóvel em até ____ meses, por
   qualquer canal, a divisão acima continua valendo.
d) Despesas (anúncio, deslocamento, documentação) ficam com quem
   as fizer, salvo acordo escrito.

4. DESISTÊNCIA OU NEGÓCIO DESFEITO
Se o negócio for desfeito, cada parte segue a regra do contrato de
intermediação com o cliente; valores já recebidos serão divididos
na mesma proporção do item 2.

5. CONFLITOS
As partes tentarão resolver primeiro por conversa e, se preciso,
por mediação. Persistindo, buscarão o CRECI da região ou a Justiça.

Local e data: ______________, ____/____/______

______________________          ______________________
Corretor(a) 1                    Corretor(a) 2

Assinatura eletrônica serve: o importante é ter data, os dois CRECIs e a divisão por escrito. Uma troca de mensagens em que os dois confirmam os mesmos termos também ajuda como prova, mas o termo assinado é mais seguro.

Checklist: o que combinar antes de apresentar o cliente ao parceiro?

1. CRECI ativo dos dois (consulte no site do conselho).
2. Imóvel exato: endereço, unidade e valor anunciado.
3. Cliente registrado com data e hora, antes da visita.
4. Comissão total e quem paga (vendedor, comprador ou construtora).
5. Divisão: fifty ou outro percentual, por escrito.
6. Quando paga: sinal, escritura, chaves ou recebimento.
7. Quem recebe e repassa, em quantos dias e como (Pix, nota, recibo).
8. Regra de contato: ninguém fala direto com o cliente ou o proprietário do outro sem autorização.
9. Prazo de validade da parceria se o cliente voltar depois.
10. O que acontece se o negócio for desfeito.

Como a Viniun resolve isso?

A Comunidade Viniun foi desenhada para parceria entre corretores com o cliente protegido. Os outros corretores veem o que o seu cliente procura, nunca o nome e o telefone dele, e cada passo da parceria fica registrado.

Registro do cliente antes de apresentar

Na tabela, na unidade ou no imóvel de um parceiro, o botão Registrar cliente grava o seu cliente com data e hora. É o registro que liga o cliente a você e garante a sua parte na comissão quando a venda fechar. O telefone é obrigatório porque é por ele que o sistema reconhece o mesmo cliente. Quem registra primeiro fica protegido por 30 dias naquele imóvel ou naquela tabela: se outro corretor tentar registrar o mesmo cliente nesse período, o sistema recusa e mostra até quando vale o seu registro. Depois dos 30 dias, o registro expira e o cliente pode ser registrado de novo. Todos os registros ficam juntos em Clientes registrados.

1. Registrar meu cliente — abre em cima da tabela, da unidade ou do imóvel.
2. Regra — registre antes de apresentar: é o que garante a sua parte.
3. Nome do cliente — como você o identifica.
4. Telefone do cliente — é por ele que o sistema reconhece o mesmo comprador.
5. Registrar cliente — grava o registro com data e hora.

Ofertas: o WhatsApp só aparece depois do aceite

Quando um parceiro tem imóvel para a sua demanda, ou cliente para o seu imóvel, a proposta chega em Ofertas. Você aceita ou recusa. O WhatsApp dos dois lados só aparece depois do aceite, então ninguém pega o contato antes de a parceria estar combinada.

1. Regra — o WhatsApp só aparece depois do aceite.
2. Recebidas — imóveis ou clientes que parceiros ofereceram a você.
3. Enviadas — o que você ofereceu.
4. Publicar demanda — publica a procura do seu cliente.

Comissão às claras desde o começo

Ao publicar a demanda do seu cliente, você já propõe a comissão da parceria (ou deixa "a combinar"). Ela só aparece para corretores e imobiliárias logados, nunca em página pública. E você escolhe quem vê: toda a Comunidade, quem segue você, um grupo ou só os seus parceiros de confiança.

1. Comissão proposta na parceria — em branco, fica para combinar na conversa.
2. Quem vê a comissão — só corretores e imobiliárias logados.
3. Parceiros de confiança — a demanda vai só para a sua lista.
4. Escolher cliente — liga a demanda a um cliente seu; só você vê.

Nas tabelas e imóveis, a comissão também aparece estruturada: percentual (inclusive diferente para pessoa física e jurídica), valor fixo, bônus, fifty e quando é paga (no ato, nas chaves ou no recebimento). Você sabe quanto ganha antes de apresentar.

Chat com "ver número"

No chat da Comunidade, telefone, e-mail e link de WhatsApp digitados na conversa ficam escondidos. O outro lado vê só o começo e o botão ver número; tocar nele manda um pedido, e quem escreveu escolhe se mostra ou não. Ninguém leva o seu contato (nem o do seu cliente) sem consentimento.

O passo a passo com todas as telas está no tutorial de chat e parcerias da Comunidade. Se a sua imobiliária usa o sistema da Viniun, veja também o tutorial da rede de parcerias e do corretor parceiro e o de comissões e regras de comissão.

Importante: o registro na Comunidade documenta quem apresentou o cliente e quando, e a comissão oferecida fica escrita na tabela ou no imóvel. Isso não substitui o contrato de intermediação com o cliente nem o termo de parceria quando o negócio é grande: use os dois juntos.

Comece hoje: como funciona?

Parceria boa é parceria combinada antes. Registre o cliente, deixe a divisão por escrito e mantenha o contato protegido até o aceite. Corretor autônomo pode criar a conta grátis na Comunidade com o CRECI; imobiliária leva a equipe inteira junto com o sistema. Crie sua conta e teste ou veja os planos e preços.