Tutorial: comissões e regras de comissão na Viniun

Neste tutorial você vai organizar as comissões da imobiliária na Viniun: aprovar e pagar o que cada corretor, captador e gerente tem a receber, gerar o bônus por meta do mês e criar regras de comissão com percentual, rateio, faixas e vigência. No fim, mostramos a Plataforma do corretor, com cap anual, revenue share e taxa por transação. Leva uns 15 minutos para configurar. Quem faz: o dono, o gerente ou o financeiro, com permissão no módulo de comissões.

As telas são da conta de demonstração da Viniun, com dados fictícios. Nada foi aprovado, pago ou gravado: os botões finais estão só marcados.

O que você precisa antes de começar

• Plano com o módulo Financeiro e permissão em Comissões.
• Corretores, captadores e equipes cadastrados (veja o tutorial de equipe e permissões).
• Para o bônus por meta: as metas do mês cadastradas.
• Contratos de venda ou locação ativados, que é quando as comissões nascem.

Passo 1: acompanhe as comissões a pagar

No menu FINANCEIRO, abra Comissões. Cada linha é um valor devido a alguém, com o negócio de origem, o percentual e a competência. O fluxo é sempre: Pendente, Aprovada, Paga.

1. Pendentes — total que ainda precisa de aprovação.
2. Aprovadas — total já aprovado, esperando pagamento.
3. Pagas — total já pago no filtro escolhido.
4. Buscar — por corretor, imóvel ou contrato. Ao lado, os filtros de status.
5. Papel — filtra por corretor, captador, gerente ou supervisor. Ao lado, o mês.
6. Quem recebe — a pessoa, o papel e o tipo de negócio. Abaixo de "Referente a", o percentual aplicado.
7. Aprovar — aprova e gera a conta a pagar. Na demonstração não aprovamos.
8. Marcar como paga — registra que a comissão foi paga.
9. Cancelar — pede o motivo. Cancela também a conta a pagar pendente. Comissão paga não pode ser cancelada.

Passo 2: gere o bônus por meta no fechamento mensal

Na aba Fechamento mensal, escolha a competência e a equipe e clique em Ver prévia. A Viniun cruza o faturamento com a meta e aplica as faixas das regras de comissão. Nada é criado até você clicar em Gerar fechamento.

1. Fechamento mensal — aba de gestão. Corretor não vê.
2. Competência — o mês do bônus.
3. Equipe — Toda a imobiliária ou uma equipe.
4. Ver prévia — calcula sem gravar.
5. Faturamento (VGV) — o volume vendido no mês. Ao lado, a meta.
6. Atingimento — percentual da meta alcançado.
7. Total de bônus — soma do que as faixas pagam. Zero quando ninguém bateu faixa.
8. Gerar fechamento — grava o bônus de cada pessoa como comissão. Na demonstração não geramos.
9. Fechamentos já gerados — histórico com faturamento, meta, bônus e quantas pessoas receberam.

Passo 3: abra as regras de comissão

Em Regras de comissão fica a política da casa: quanto cada papel recebe, sobre qual base e por quanto tempo. Sem nenhuma regra, a Viniun usa os percentuais padrão dos parâmetros da imobiliária.

1. Regra — o nome e o resumo: tipo de cálculo e para quais negócios vale.
2. Vale para — toda a imobiliária, uma equipe ou uma pessoa.
3. Cálculo — percentual, valor fixo ou rateio, e a base do cálculo.
4. Faixas — quantas faixas de bônus por meta a regra tem.
5. Vigência — de quando até quando a regra vale.
6. Papel — filtra as regras por papel. Ao lado, ativas e inativas.
7. Nova regra — cria uma regra (Passos 4 e 5).

Passo 4: defina quem recebe e como calcular

Em Nova regra, comece por quem recebe. No exemplo, o gerente da equipe ganha 1% sobre a comissão bruta das vendas da equipe (o chamado override). Para dividir a comissão entre imobiliária, captador e corretor, escolha o papel "Rateio 3 vias": os campos mudam para as três fatias, que precisam somar 100%.

1. Nome da regra — um nome que explique a regra.
2. Papel — Corretor, Captador, Gerente (override), Supervisor ou Rateio 3 vias.
3. Vale para — Imobiliária, Equipe ou Pessoa.
4. Equipe — aparece quando a regra vale para uma equipe. Para Pessoa, aparece a busca da pessoa.
5. Tipo de negócio — Venda, Locação ou Temporada. Em branco, vale para todos.
6. Calcular sobre — Valor do contrato (VGV), Comissão bruta, Comissão da imobiliária ou Recebimento.
7. Percentual (%) — a fatia sobre a base escolhida.
8. Ou valor fixo (R$) — no lugar do percentual.
9. Criar regra — grava a regra. Na demonstração não criamos.

Passo 5: adicione faixas de bônus e a vigência

Mais abaixo, as faixas definem o bônus do fechamento mensal. No exemplo: de 100% a 120% da meta, paga 1%. Todas as faixas de uma regra usam o mesmo indicador. Depois, defina a vigência e a prioridade.

1. Indicador — % da meta atingida, VGV ou quantidade de vendas.
2. De — o início da faixa.
3. Até — o fim da faixa. Vazio é sem teto.
4. Paga (%) — o bônus de quem cai na faixa.
5. Adicionar faixa — cria outra faixa, por exemplo acima de 120%.
6. Começa em — o início da vigência.
7. Termina em — vazio vale por tempo indeterminado.
8. Prioridade — número maior vence quando duas regras se aplicam ao mesmo negócio.
9. Regra ativa — desmarque para pausar a regra.

Passo 6: limite o que a casa retém com o cap anual

Em Plataforma do corretor, a aba Cap anual define o teto do quanto a imobiliária retém de cada corretor por ciclo. Batido o teto, o que passar fica com o corretor. O ciclo conta do aniversário de contrato, não de 1º de janeiro.

1. Cap anual — aba do teto por corretor.
2. Como funciona — o resumo da regra do cap.
3. Retido até agora — quanto a casa já reteve no ciclo e o percentual do teto.
4. Ciclo atual — de quando a quando conta o ciclo.
5. Remover cap — tira o teto do corretor.
6. Corretor — busque por nome ou telefone.
7. Teto do ciclo — o valor máximo retido.
8. Aniversário de contrato — a data que abre o ciclo.
9. Salvar — grava o cap. Cada corretor tem um só: salvar de novo substitui. Na demonstração não salvamos.

Passo 7: configure o revenue share entre corretores

Na aba Revenue share, quem traz um corretor para a casa ganha uma parte da produção dele. O percentual sai da fatia da imobiliária, nunca da comissão de quem vendeu. Cada nível só gera valor depois de ligado.

1. Revenue share — aba das indicações entre corretores.
2. Como funciona — o percentual incide sobre a fatia da imobiliária.
3. Escada de níveis — nível 1 é quem indicou direto; 2 é o padrinho dele, e assim por diante, até 10.
4. Percentual do nível — quanto da fatia da imobiliária vai para aquele nível.
5. Ligar — ativa o nível. Desligado, não gera nada.
6. Adicionar nível — cria o próximo degrau.
7. Quem indicou quem — a lista de indicações registradas.
8. Padrinho — quem indicou.
9. Indicado — quem foi indicado. Cada corretor tem um padrinho só, e indicação em ciclo é recusada.
10. Vincular — registra a indicação. Na demonstração não vinculamos.

Passo 8: defina a taxa por transação

Na aba Taxa por transação, cadastre quanto é cobrado por negócio fechado, por faixa de valor. A faixa da imobiliária vence a da plataforma. Negócio fora de qualquer faixa é registrado como isento.

1. Taxa por transação — aba da taxa por negócio.
2. Como funciona — faixa própria vence a da plataforma.
3. Nenhuma faixa configurada — sem faixa, todo negócio é isento.
4. De — o valor do negócio onde a faixa começa.
5. Até — vazio é sem teto.
6. Valor fixo — um valor por negócio.
7. Percentual — um percentual do negócio. Pode usar os dois juntos.
8. Adicionar — cria a faixa. Na demonstração não adicionamos.

Quais são as dicas e os erros mais comuns?

• Comissão não aparece? Ela nasce quando o contrato é ativado. Confira se o contrato saiu de "aguardando assinatura".
• Aprove antes de pagar. É a aprovação que cria a conta a pagar e leva a comissão para o fluxo de caixa.
• Duas regras para o mesmo negócio? Vale a de prioridade maior. Use a vigência para trocar a política sem apagar a antiga.
• Rateio que não soma 100% não grava. Confira as três fatias.
• Veja a prévia antes de gerar o fechamento. Total de bônus zero indica que ninguém bateu faixa ou que falta regra com faixas.

Próximos passos

• Tutorial: proposta e contrato
• Tutorial: metas, ranking e gamificação
• Tutorial: DRE, fluxo de caixa e orçamento
• Tutorial: financeiro da imobiliária
• Guia: rodízio de leads na imobiliária