Tutorial: como importar contrato de locação na Viniun

Neste tutorial você vai importar contrato de locação que já foi assinado fora da Viniun (no Autentique, ClickSign ou no papel). A inteligência artificial lê o PDF e preenche tudo; você só confere e grava. Leva poucos minutos por contrato. Quem faz: o dono, o gerente ou quem tem permissão de editar Locação e Contratos.

No fim, o contrato fica na carteira de aluguéis, com o PDF guardado nos documentos e visível no portal do inquilino. As telas são da conta de demonstração da Viniun, com dados fictícios.

O que você precisa antes de começar

• Plano com o módulo Locação ativo.
• O PDF (ou foto) do contrato assinado, com até 20 MB.
• O imóvel já cadastrado na Viniun — o contrato fica ligado a ele (veja o tutorial de cadastro de imóvel).
• Para vários contratos: a planilha modelo da própria tela.

Passo 1: abra a tela para importar contrato de locação

No menu lateral, abra LOCAÇÃO. O Painel da locação mostra o que precisa de atenção hoje, inclusive quantos contratos ainda não têm o contrato assinado no sistema. Clique em Importar contrato assinado.

1. Menu LOCAÇÃO — reúne contratos, inquilinos, proprietários, faturas, reajustes e a importação.
2. Sem contrato assinado no sistema — contratos que ainda não têm o PDF assinado guardado.
3. Importar contrato assinado — abre a tela de importação. O mesmo item existe no menu e na lista de contratos.

Passo 2: envie o PDF e peça a leitura da IA

Clique no campo do arquivo e escolha o PDF do contrato. Depois clique em Ler com IA. A leitura leva de 20 segundos a 2 minutos, conforme o tamanho do contrato.

1. PDF do contrato assinado (ou foto) — aceita locação, temporada ou contrato de administração, até 20 MB.
2. Ler com IA — a IA lê o documento e preenche o formulário de conferência. Nada é gravado nesta etapa.
3. Vários contratos por planilha — caminho para trazer a carteira inteira de uma vez (Passo 8).

Passo 3: confira o contrato e escolha o imóvel

A IA preenche tipo, número e datas, e mostra o endereço que encontrou no contrato. Confira tudo e, no campo de busca, escolha o imóvel do seu cadastro (pelo código ou endereço). Se a Viniun reconhecer o endereço, ela já sugere o imóvel em um botão.

Se a IA achar algo duvidoso, aparece um quadro amarelo "A IA encontrou pontos para conferir" no topo.

1. Tipo — Locação, Temporada ou Administração (o contrato entre o proprietário e a imobiliária).
2. Assinado em — data da assinatura. Ao lado ficam Início e Fim da vigência.
3. Imóvel no contrato — o endereço que a IA leu no PDF, para você comparar.
4. Busca do imóvel — digite o código ou o endereço e escolha o imóvel do cadastro. É a ele que o contrato fica ligado.

Passo 4: revise as partes do contrato

Cada pessoa do contrato aparece em um cartão: locador (proprietário), locatário (inquilino), fiador, testemunha. Confira nome, CPF/CNPJ, telefone e e-mail. Se a pessoa já existe no seu cadastro, marque Usar o cadastro existente; se não, ela é criada com esses dados.

1. Papel — o que a pessoa é no contrato.
2. Sem cadastro — aviso de que a pessoa será criada no cadastro com os dados do cartão.
3. Fração (%) — só para locador: a parte de cada proprietário quando o imóvel tem mais de um dono.
4. Administradora — a imobiliária não entra como parte, porque é a própria conta. Pode deixar ou remover o cartão.
5. Adicionar parte — inclui alguém que a IA não encontrou, como um segundo fiador.

Passo 5: confira aluguel, reajuste e multas

Este bloco define como o contrato vai se comportar: valor, vencimento, índice de reajuste, multas e regras de saída. Compare cada número com a cláusula do contrato. As caixinhas marcam regras como mês vencido, multa proporcional e renovação automática.

1. Aluguel (R$) — valor mensal. Ao lado, o dia do vencimento.
2. Índice de reajuste — IGP-M, IPCA, INPC, IPC-FIPE ou percentual fixo, com o índice substituto em "Na falta dele" e a periodicidade em meses.
3. Multa de saída (aluguéis) — multa por devolução antecipada, com o prazo após o qual não há multa e o aviso prévio.
4. Paga o mês vencido — marque quando o inquilino paga o mês já usado. As outras caixas seguem a mesma lógica.
5. Animais — Permitidos, Proibidos ou "O contrato não diz".

Passo 6: confira a garantia e as contas do imóvel

Em Garantia, confira o tipo (caução, fiador, seguro-fiança ou título de capitalização), o valor e o prazo de devolução. Em Contas do imóvel, cada linha é uma conta (IPTU, condomínio, água, luz, gás) com quem paga e se o inquilino precisa transferir a titularidade.

1. Garantia — tipo, valor, em quantos aluguéis e a data em que foi paga.
2. Devolução em (dias) — prazo para devolver a caução depois da entrega das chaves.
3. Contas do imóvel — as despesas do imóvel e quem é responsável por cada uma.
4. Quem paga — Proprietário, Inquilino ou Incluso no aluguel.
5. Transferir — o inquilino deve passar a conta para o nome dele. O prazo em dias conta a partir das chaves, da assinatura ou do início.
6. Adicionar conta — inclui uma despesa que a IA não achou.

Passo 7: confira a assinatura e grave o contrato

No último bloco ficam os dados da assinatura: por qual plataforma foi assinado, quantas assinaturas foram feitas e o link de validação.

Por fim, clique em Gravar contrato. Na demonstração não gravamos: o botão está apenas marcado.

1. Assinado por — Autentique, ClickSign, D4Sign, ZapSign, DocuSign, gov.br ou Papel.
2. Assinaturas feitas — quantas assinaturas o documento tem, de quantas eram esperadas.
3. Observações — anotações livres sobre o contrato.
4. Descartar — joga fora a leitura e volta para a tela inicial, sem gravar nada.
5. Gravar contrato — cria o contrato como "antigo": sem comissão, sem lançamentos retroativos no financeiro e sem cobrança ligada. O PDF vai para os documentos e para o portal do inquilino.

Passo 8: importe vários contratos por planilha

Para a carteira inteira, clique em Baixar modelo, preencha um contrato por linha (o imóvel vai pelo código do cadastro) e envie o arquivo. Clique em Conferir: a Viniun mostra, linha a linha, o que está pronto e o que tem problema, sem gravar nada.

Só depois clique em Importar N contrato(s). Na demonstração não importamos: o botão está apenas marcado.

1. Baixar modelo — planilha com as colunas certas e uma linha de exemplo.
2. Arquivo da planilha — aceita .xlsx ou .csv.
3. Linha pronta — imóvel encontrado, inquilino e aluguel conferidos.
4. Linha com erro — mostra o motivo (aqui: imóvel não encontrado e falta o inquilino). Ela fica de fora da importação.
5. Importar contrato(s) — grava só as linhas sem erro. Linha já importada é pulada, então reenviar o arquivo não duplica.

Passo 9: acompanhe na carteira e ligue a cobrança

Os importados aparecem em Locação > Contratos de locação, com as pendências de cada um. Contratos que vieram pela planilha ficam sem o PDF: use o filtro Sem PDF assinado e envie o arquivo na tela do contrato.

1. Sem PDF assinado — filtra os contratos que ainda não têm o documento guardado.
2. Assinatura faltando — contratos com assinaturas pendentes.
3. Pendências — o que falta em cada contrato: atraso, PDF, reajuste, contas a transferir.
4. Código do imóvel — clique para abrir a tela de locação do contrato.

Na tela do contrato, o quadro Como este contrato é cobrado é onde você liga a cobrança do contrato importado. Escolha a conta que recebe e a forma de cobrança e clique em Salvar configuração. A emissão automática de boleto e Pix depende do Viniun Pay ativado; desligada, a fatura nasce só como conta a receber.

1. Como este contrato é cobrado — vencimento, conta, forma de cobrança, taxa de administração, reajuste, multa, juros e desconto de pontualidade.
2. Conta que recebe — a conta bancária cadastrada no Financeiro.
3. Forma de cobrança — boleto com Pix, Pix, cartão ou o inquilino escolhe.
4. Emitir boleto/Pix automaticamente — liga a emissão pelo Viniun Pay ao faturar.
5. Salvar configuração — grava as escolhas. Na demonstração não salvamos.

Quais são as dicas e os erros mais comuns?

• Cadastre o imóvel antes. Sem o imóvel no cadastro, o botão Gravar contrato fica bloqueado.
• Confira os números com o PDF aberto. A IA acerta a maior parte, mas multa, índice e datas valem uma segunda olhada.
• Evite pessoas duplicadas. Quando aparecer "Usar o cadastro existente", deixe marcado.
• Contrato importado não cobra sozinho. Ligue a cobrança na tela do contrato quando quiser começar.
• Planilha: confira antes de importar. Corrija as linhas com erro e envie o mesmo arquivo de novo; as já importadas são puladas.

Próximos passos

• Tutorial: faturas e repasses de aluguel
• Tutorial: vistoria de imóvel
• Tutorial: financeiro da imobiliária
• Guia: sistema de locação para imobiliária
• Guia: importar imóveis e leads por planilha