--- titulo: Reajuste de aluguel: como calcular e índice do mês | Viniun url: https://viniun.com.br/reajuste-de-aluguel/ descricao: Reajuste de aluguel passo a passo: quando pode, qual índice usar, como calcular o acumulado de 12 meses e modelo de carta. IGP-M 5,25% e IPCA 4,58%. gerado_em: 2026-11-09 --- Guia completo · atualizado todo mês # Reajuste de aluguel Quando o aluguel pode subir, qual índice vale, como fazer a conta sem errar e como avisar o inquilino. Com os índices oficiais do mês. [Testar 7 dias grátis](https://viniun.com.br/teste-gratis/) [Falar no WhatsApp](https://wa.me/5513991635583?text=Ol%C3%A1!%20Vim%20da%20p%C3%A1gina%20Reajuste%20de%20aluguel%20e%20quero%20saber%20mais.) (imagem: Tela de reajustes da Viniun com o contrato, o índice, o percentual e o aluguel novo para aprovar) Resposta curta Reajuste de aluguel é a correção anual do valor pelo índice escrito no contrato, como IGP-M ou IPCA. A conta usa o acumulado dos 12 meses antes do aniversário, multiplicando os meses, não somando. Na Viniun, o sistema calcula cada contrato no dia, avisa o inquilino e espera a imobiliária aprovar. Por [Danilo Luiz](https://viniun.com.br/quem-somos/) · atualizado em 09/11/2026 ## Em resumo - IGP-M acumulado em 12 meses: 5,25% (até out/2026), vale para aniversários em nov/2026. - IPCA acumulado em 12 meses: 4,58% (até set/2026), vale para aniversários em out/2026. - Pela Lei 10.192/2001, o reajuste de contrato só pode ser anual: no mínimo 12 meses entre um e outro. - Índice negativo: se o contrato não diz nada, a maioria das imobiliárias mantém o aluguel igual. Leia a cláusula. - Números do Banco Central (SGS 189 e 433), lidos na atualização desta página em 09/11/2026. ## Para quem é (e quando não é indicado) ### É indicado para - Proprietário que vai reajustar o aluguel pela primeira vez e quer fazer certo. - Inquilino que recebeu a carta de reajuste e quer conferir a conta. - Imobiliária e corretor que administram contratos e precisam de uma rotina mensal. ### Não é indicado quando - Revisão do valor para o preço de mercado: é outra coisa (art. 19 da Lei do Inquilinato) e depende de acordo ou de ação na Justiça. - Aluguel comercial com cláusula de faturamento ou índice próprio: siga o contrato e um advogado. ## Qual percentual usar no aniversário do contrato Procure o mês do aniversário na primeira coluna. O percentual é o acumulado dos 12 meses anteriores a ele, com os números oficiais do Banco Central. Esta tabela é refeita a cada atualização do site. | Aniversário do contrato | IGP-M em 12 meses | IPCA em 12 meses | | --- | --- | --- | | nov/2026 | 5,25% | ainda não saiu | | out/2026 | 3,35% | 4,58% | | set/2026 | 2,18% | 4,22% | | ago/2026 | 2,77% | 4,44% | | jul/2026 | 3,18% | 4,64% | | jun/2026 | 1,96% | 4,72% | "Ainda não saiu" quer dizer que o índice do último mês da janela ainda não foi publicado. Fonte: Banco Central do Brasil, SGS série 189 e Banco Central do Brasil, SGS série 433. ## O que é o reajuste e o que a lei diz O reajuste existe para o aluguel não perder valor com a inflação. Ele não é aumento real. É só a correção do que o dinheiro perdeu no ano. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) deixa as partes livres para combinar o valor e a forma de reajuste. A regra de prazo vem de outra lei, a 10.192/2001: em contrato de prazo de um ano ou mais, a correção por índice só pode acontecer uma vez a cada 12 meses. Por isso o reajuste tem data certa: o aniversário do contrato. Se o contrato começou em 10 de março, o primeiro reajuste vale a partir de março do ano seguinte. Não dá para adiantar, e cobrar antes é abusivo. O índice também precisa estar escrito. Sem índice no contrato, não há reajuste automático: as partes precisam combinar por escrito, num aditivo. ## Como calcular o reajuste de aluguel, passo a passo A conta é simples, mas tem dois detalhes que derrubam muita gente: a janela de meses e a forma de acumular. - **Ache o índice no contrato.** Procure a cláusula de reajuste. Os mais comuns são IGP-M e IPCA. Veja também se há índice substituto ("na falta do IGP-M, o IPCA"). - **Marque o aniversário.** É o mês em que o contrato faz um ano (ou em que fez o último reajuste). O valor novo vale a partir dele. - **Pegue os 12 meses anteriores.** A janela termina no mês ANTES do aniversário. Aniversário em maio usa de maio do ano passado a abril deste ano. O índice do próprio mês do reajuste ainda não saiu. - **Acumule multiplicando.** Some 1 a cada taxa (0,50% vira 1,005), multiplique os 12 fatores e tire 1. Somar as taxas dá um número errado. - **Aplique sobre o aluguel atual.** Novo aluguel = aluguel atual × (1 + acumulado). Arredonde em centavos. - **Confira o caso negativo.** Se o acumulado deu menos de zero, leia a cláusula. Muitos contratos dizem que o aluguel não diminui. - **Avise por escrito.** Mande a carta de reajuste com índice, período, percentual e valor novo, antes do vencimento do primeiro boleto corrigido. ## Exemplo com números reais Aluguel de R$ 2.000,00 com aniversário no mês seguinte ao último índice publicado. ### Pelo IGP-M (5,25%) Novo aluguel: R$ 2.104,93. Janela: os 12 meses até out/2026. ### Pelo IPCA (4,58%) Novo aluguel: R$ 2.091,52. Janela: os 12 meses até set/2026. ### Por que não somar as taxas? Porque cada mês corrige um valor que já foi corrigido. 1% ao mês por 12 meses dá 12,68%, não 12%. Numa carteira de 200 contratos, essa diferença vira dinheiro. ## Índice negativo: o aluguel pode baixar? Pode acontecer de o índice fechar o ano no negativo. Nos últimos 12 meses, o IGP-M teve 5 meses de queda e o IPCA teve 1. Quando a soma do ano fica abaixo de zero, a pergunta aparece. A resposta está no contrato. Se ele diz "não haverá redução", o aluguel fica igual. Se não diz nada, a leitura mais comum do mercado é manter o valor, mas o tema já foi discutido na Justiça. O caminho seguro é conversar com o inquilino e registrar o que foi combinado. Uma boa prática é escrever isso no contrato novo: "Em caso de variação negativa do índice, o aluguel permanecerá inalterado". Assim ninguém precisa discutir depois. ## O que a carta de reajuste precisa ter Não existe modelo oficial. Mas uma carta clara evita dúvida e atraso no pagamento. - Nome do inquilino, endereço do imóvel e número do contrato. - A cláusula que prevê o reajuste e o índice usado. - O período da janela (mês inicial e mês final dos 12 meses). - O percentual acumulado, com duas casas decimais. - O aluguel atual e o aluguel novo, em reais. - O mês a partir do qual o valor novo vale e o vencimento do primeiro boleto corrigido. - A fonte do índice (FGV para o IGP-M, IBGE para o IPCA) e um canal para dúvidas. - Envio com antecedência: 30 dias é um bom prazo. ## Reajuste × revisão × repactuação Três palavras que parecem iguais, mas não são. | O quê | Quando | Como | | --- | --- | --- | | Reajuste | Todo ano, no aniversário | Pelo índice do contrato, sem precisar de acordo novo | | Revisão | Depois de 3 anos de contrato ou de acordo | Ajusta ao preço de mercado: por acordo ou ação revisional (art. 19 da Lei 8.245) | | Repactuação | A qualquer momento, se os dois quiserem | Aditivo assinado: troca de índice, desconto, carência | ## Erros comuns que custam caro - Usar o índice do mês do reajuste, que ainda não foi publicado, e esquecer o primeiro mês da janela. - Somar as taxas em vez de multiplicar. - Reajustar com um mês faltando na série: o número sai menor e parece certo. - Esquecer de corrigir o boleto: o valor muda no contrato, mas a cobrança segue a antiga. - Reajustar antes de 12 meses, ou duas vezes no mesmo ano. - Não registrar o reajuste dispensado: no ano seguinte ninguém sabe se foi esquecido ou combinado. - Trocar de índice sem aditivo assinado. ## IGP-M ou IPCA: qual escolher no contrato novo O IGP-M foi o índice padrão do aluguel por décadas. Ele pesa preços de atacado e oscila mais. Em anos de dólar alto, subiu muito; em outros, ficou negativo. O IPCA mede o custo de vida das famílias. Costuma ser mais estável e é o índice oficial da inflação do país. Muitos contratos novos passaram a usá-lo. Não existe índice "certo". Existe o que as duas partes aceitam e o que está escrito. Detalhes de cada um nas páginas IGP-M do aluguel e IPCA do aluguel. ## Como a Viniun faz No módulo de Locação da Viniun, cada contrato guarda o índice, o índice substituto, a periodicidade e a data do próximo reajuste. Os índices oficiais (IGP-M, IPCA, INPC e INCC) chegam do Banco Central todo dia 5. O IPC-FIPE, que não está no Banco Central, é lançado à mão. Todo dia às 06:30 o sistema calcula os reajustes que venceram e coloca na tela "Reajustes", na aba Para aprovar. Ele multiplica os meses e se recusa a calcular com série incompleta: nesse caso, o contrato fica como pendência visível, sem número errado. A imobiliária aprova um ou vários de uma vez. Ao aplicar, o aluguel do contrato e os itens reajustáveis da fatura mudam juntos, e o próximo aniversário já fica marcado. Quem acompanha o proprietário recebe o aviso do valor novo. Se a imobiliária dispensar o reajuste, o motivo fica registrado. O inquilino recebe o aviso do reajuste por WhatsApp antes do aniversário (30 dias, por padrão; a imobiliária muda o prazo). **Importante:** O aviso por WhatsApp depende de um número conectado à conta. Índice negativo vira 0% a menos que o contrato esteja marcado para aceitar redução. (imagem: Tela Reajustes da Viniun com o contrato, a data, o índice IGP-M, o percentual e o aluguel novo para aprovar) Tela Reajustes da Viniun com o contrato, a data, o índice IGP-M, o percentual e o aluguel novo para aprovar. Conta de demonstração, dados fictícios. (imagem: Lista de contratos de locação com o filtro Reajuste a aprovar e as pendências de cada contrato) Lista de contratos de locação com o filtro Reajuste a aprovar e as pendências de cada contrato. Conta de demonstração, dados fictícios. (imagem: Faturas de aluguel em aberto, em atraso e pagas, com segunda via e baixa) Faturas de aluguel em aberto, em atraso e pagas, com segunda via e baixa. Conta de demonstração, dados fictícios. [Calculadora de reajuste de aluguel](https://viniun.com.br/calculadora-de-reajuste-de-aluguel/) · [Sistema de administração de aluguel](https://viniun.com.br/sistema-de-administracao-de-aluguel/) · [Sistema para imobiliária de locação](https://viniun.com.br/sistema-para-imobiliaria-de-locacao/) ## Quanto custa O reajuste automático faz parte do módulo de Locação, contratado por faixa de contratos administrados. | Contratos administrados | Por mês | | --- | --- | | até 50 contratos | R$ 149 | | até 100 contratos | R$ 249 | | até 200 contratos | R$ 449 | | até 400 contratos | R$ 749 | | acima de 400 contratos | sob consulta | Valores lidos do painel da Viniun em 09/11/2026. Teste grátis de 7 dias com todos os recursos, sem cartão. Tabela completa e simulador em [planos e preços](https://viniun.com.br/planos-e-precos/). ## Perguntas frequentes ### Quanto está o reajuste do aluguel este mês? Depende do índice do contrato. Pelos números mais recentes, o IGP-M acumulado em 12 meses é 5,25% (até out/2026) e o IPCA é 4,58% (até set/2026). ### O proprietário pode reajustar antes de 12 meses? Não. A Lei 10.192/2001 só permite correção por índice com periodicidade anual. ### Como calcular o reajuste do aluguel? Multiplique (1 + taxa) dos 12 meses anteriores ao aniversário, tire 1 e aplique sobre o aluguel atual. Ou use a calculadora grátis da Viniun. ### O inquilino pode recusar o reajuste? Se o índice e a data estão no contrato e a conta está certa, o reajuste vale. O inquilino pode negociar, mas não pode simplesmente ignorar. ### E se o contrato não tiver índice? Não há reajuste automático. As partes precisam combinar por escrito, num aditivo. ### O reajuste pode ser cobrado retroativo? Se o proprietário esqueceu de aplicar, a cobrança dos meses passados costuma ser possível dentro do prazo legal, mas gera atrito. O melhor é ter uma rotina que não deixa passar. ### Qual a diferença entre reajuste e revisão? Reajuste segue o índice todo ano. Revisão leva o aluguel ao preço de mercado, depois de 3 anos, por acordo ou ação. ## Teste a Viniun por 7 dias Todos os recursos, sem cartão de crédito. A migração dos seus imóveis é grátis em qualquer plano. [Testar 7 dias grátis](https://viniun.com.br/teste-gratis/)[Falar no WhatsApp](https://wa.me/5513991635583?text=Ol%C3%A1!%20Vim%20da%20p%C3%A1gina%20Reajuste%20de%20aluguel%20e%20quero%20saber%20mais.) (imagem: Família recebendo as chaves do imóvel novo) ## Veja também ### [IGP-M do aluguel](https://viniun.com.br/igp-m-aluguel/) Tabela do IGP-M mês a mês e acumulado em 12 meses. ### [IPCA do aluguel](https://viniun.com.br/ipca-aluguel/) Tabela do IPCA mês a mês e acumulado em 12 meses. ### [Calculadora de reajuste](https://viniun.com.br/calculadora-de-reajuste-de-aluguel/) Faça a conta do seu contrato em segundos. ### [Administração de aluguel](https://viniun.com.br/administracao-de-aluguel/) Como funciona administrar aluguel de terceiros. (imagem: Danilo Luiz, fundador da Viniun) **Danilo Luiz** , fundador da Viniun: 26 anos de marketing digital, 20 deles no mercado imobiliário. Publicado em 09/11/2026, atualizado em 09/11/2026. [Quem somos](https://viniun.com.br/quem-somos/)