--- titulo: Esteira digital de locação: da proposta à rescisão | Viniun url: https://viniun.com.br/esteira-digital-de-locacao/ descricao: Locação de ponta a ponta num sistema só: proposta, análise de crédito, garantia, contrato com assinatura digital, vistoria, boleto e Pix, repasse, reajuste, DIMOB e rescisão. gerado_em: 2026-11-09 --- Locação de ponta a ponta # Esteira digital de locação: da proposta à rescisão, num sistema só Cada etapa do aluguel acontece no mesmo sistema, do primeiro contato do inquilino até a entrega das chaves. [Falar no WhatsApp](https://wa.me/5513991635583?text=Ol%C3%A1!%20Quero%20ver%20a%20esteira%20de%20loca%C3%A7%C3%A3o%20da%20Viniun.)[Ver planos e preços](https://viniun.com.br/planos-e-precos/) (imagem: Inquilina assinando o contrato de locação pelo celular) (imagem: Painel do proprietário com repasses) Em poucas palavras Na Viniun, a locação segue uma esteira: proposta pelo imóvel, análise de crédito com score explicado, escolha da garantia (inclusive a Garantia Viniun), contrato montado pelo modelo e assinado pelo celular com IP, localização, código no WhatsApp e hash SHA-256, vistoria de entrada pelo app, cobrança mensal por boleto e Pix com régua de lembretes (Viniun Pay), repasse ao proprietário quando o inquilino paga, reajuste pelo índice do Banco Central, apuração da DIMOB e informe de rendimentos, e rescisão com multa proporcional calculada pela lei. Aprofunde: [sistema para imobiliária de locação](https://viniun.com.br/sistema-para-imobiliaria-de-locacao/) e [administração de aluguel](https://viniun.com.br/administracao-de-aluguel/). Atualizado em 16/10/2026 ## O que é uma esteira digital de locação? É o caminho completo do aluguel feito dentro de um sistema só, sem planilha e sem papel: cada etapa usa os dados da anterior. A ficha do pretendente vira contrato, o contrato vira cobrança, a cobrança paga vira repasse e o repasse vira o informe do proprietário no fim do ano. ## O que o sistema se recusa a fazer Algumas travas existem para evitar erro caro: - Não consulta o CPF sem o aceite do próprio pretendente. - Não reajusta com série de índice incompleta, e não soma percentuais mensais (1% ao mês por 12 meses é 12,68%, não 12%). - Não cobra multa cheia de quem sai antes do prazo: a multa é proporcional ao que falta. - Não gera o arquivo .txt da DIMOB enquanto o leiaute oficial não estiver confirmado; entrega a apuração e a planilha de conferência. [Sistema de administração de aluguel](https://viniun.com.br/sistema-de-administracao-de-aluguel/) · [Garantia Viniun](https://viniun.com.br/garantia-viniun/) · [Portal do proprietário](https://viniun.com.br/portal-do-proprietario/) · [Calculadora de reajuste de aluguel](https://viniun.com.br/calculadora-de-reajuste-de-aluguel/) ## Quanto custa A locação é contratada à parte, por faixa de contratos administrados. A tabela completa está em [planos e preços](https://viniun.com.br/planos-e-precos/). | Contratos | Por mês | | --- | --- | | até 50 contratos | R$ 149 | | até 100 contratos | R$ 249 | | até 200 contratos | R$ 449 | | até 400 contratos | R$ 749 | | acima de 400 contratos | sob consulta | ## Antes do contrato ### 1. Proposta A proposta de locação nasce do imóvel e fica registrada com as partes e as condições. ### 2. Análise de crédito O pretendente preenche a ficha por um link e autoriza a consulta do CPF. O sistema calcula um score de 0 a 1000 e mostra por que aprovou ou não. ### 3. Garantia Caução, fiador, seguro-fiança, título ou a Garantia Viniun, com uma garantia por contrato, como manda a lei. ## Contrato e entrada ### 4. Contrato pelo modelo Partes, imóvel, valores e garantia preenchidos a partir do cadastro. ### 5. Assinatura digital Assinatura pelo celular com IP, navegador, localização, código de segurança no WhatsApp, hash SHA-256 e PDF com a trilha. ### 6. Vistoria Laudo pelo app com fotos e voz; a IA sugere o estado do item e o vistoriador decide. Na saída, o acerto mostra os reparos e o que sobra da caução. ## Durante o contrato ### 7. Boleto e Pix (Viniun Pay) Cobrança mensal na conta da própria imobiliária, com condomínio, IPTU e outros itens, e lembretes antes e depois do vencimento. ### 8. Repasse Quando a fatura é paga, o repasse da competência é criado com o que entrou, e o proprietário é avisado. ### 9. Reajuste IGP-M ou IPCA acumulado em 12 meses, com a série do Banco Central completa; sem série completa, o sistema não reajusta. ### 10. DIMOB e informe Apuração anual e planilha de conferência para o contador, e informe de rendimentos para o proprietário declarar o Imposto de Renda. ## Saída ### 11. Rescisão Multa proporcional ao tempo que falta (art. 4º da Lei 8.245/91), isenção por transferência de trabalho registrada, e vistoria de saída. ## Perguntas frequentes ### A assinatura digital tem validade jurídica? Sim. Cada assinatura registra IP, navegador, localização, código de segurança enviado ao WhatsApp e hash SHA-256, e o PDF final traz a trilha de auditoria (MP 2.200-2 e Lei 14.063). ### Quem emite o boleto e o Pix? O Viniun Pay emite pelo Asaas, na conta da própria imobiliária. ### O repasse ao proprietário é automático? Quando a fatura do mês é paga, o repasse daquela competência é criado com o valor que de fato entrou, e o proprietário é avisado. ### O sistema gera a DIMOB? Gera a apuração e a planilha de conferência para o contador. O arquivo .txt para o programa da Receita só sai quando o leiaute oficial estiver confirmado. ### Como é calculada a multa de rescisão? Proporcional ao período que falta do contrato, pelo art. 4º da Lei do Inquilinato. Contrato cumprido até o fim não gera multa. ### Dá para importar os contratos que já tenho? Sim. Há importação por planilha e leitura de contrato com IA. ## Coloque a sua carteira de locação na esteira Fale com a gente para ver a locação de ponta a ponta. [Falar no WhatsApp](https://wa.me/5513991635583?text=Ol%C3%A1!%20Quero%20ver%20a%20esteira%20de%20loca%C3%A7%C3%A3o%20da%20Viniun.)[Ver planos e preços](https://viniun.com.br/planos-e-precos/) (imagem: Família recebendo as chaves do imóvel novo) ## Veja também (imagem: Corretor autônomo consultando tabelas no celular) ### Tabelas para corretores Tabelas de construtoras com data, busca por unidade no mapa e imóveis da comunidade. Oferta de lançamento: 90 dias sem pagar nada para CRECI verificado. [Ver detalhes →](https://viniun.com.br/tabelas-de-imoveis-para-corretores/) (imagem: Corretora atendendo clientes pelo WhatsApp) ### CRM imobiliário CRM imobiliário com WhatsApp integrado e IA que atende 24h, rodízio de leads, funil e portais. A partir de R$ 263,35/mês no plano mensal. Teste grátis 7 dias. [Ver detalhes →](https://viniun.com.br/crm-imobiliario/) (imagem: Casal procurando imóvel no celular) ### App do cliente App com a marca da imobiliária para comprador, proprietário e inquilino: busca no mapa, alertas de preço, propostas, assinatura, boleto e Pix. [Ver detalhes →](https://viniun.com.br/app-do-cliente-e-portais/) (imagem: Proprietária assinando contrato pelo celular) ### Administração de aluguel Administre aluguéis sem planilha: boleto e Pix automáticos, repasse ao proprietário, régua de inadimplência, contratos e DRE. Teste grátis. [Ver detalhes →](https://viniun.com.br/sistema-de-administracao-de-aluguel/) (imagem: Proprietária conferindo a garantia do aluguel no celular) ### Garantia Viniun Garantia locatícia própria da imobiliária, análise de crédito com score locatício explicado e cotação com garantidoras parceiras lado a lado. [Ver detalhes →](https://viniun.com.br/garantia-viniun/) (imagem: Família recebendo as chaves do imóvel) ### Site para imobiliária Site para imobiliária com sua marca e domínio, SEO por bairro, busca no mapa e envio para ZAP, Viva Real e OLX. 24 modelos para testar ao vivo. [Ver detalhes →](https://viniun.com.br/site-para-imobiliaria/) (imagem: Corretor mostrando tabela de lançamento a clientes) ### Comunidade Viniun A Comunidade Viniun conecta corretores com CRECI verificado, construtoras que publicam tabelas, imobiliárias e correspondentes bancários. [Ver detalhes →](https://viniun.com.br/comunidade-viniun/) (imagem: Proprietária acompanhando o imóvel pelo celular) ### Proprietários O proprietário acompanha pelo app aberturas do anúncio, visitas, propostas e contrato, assina pelo celular e fala com a imobiliária. [Ver detalhes →](https://viniun.com.br/portal-do-proprietario/) (imagem: Casal procurando imóvel em Praia Grande pelo celular) ### Portal de Imóveis (em breve) Em breve: os imóveis de Praia Grande num mapa só, sem anúncio repetido. Quando abrir, buscar e anunciar não vai custar nada. [Ver detalhes →](https://viniun.com.br/portal-de-imoveis-praia-grande/) (imagem: Equipe de imobiliária comemorando uma venda) ### Sistema para imobiliária Sistema para imobiliária: CRM, site, WhatsApp com IA, portais, locação e financeiro numa plataforma só. A partir de R$ 263,35/mês no plano mensal. Teste 7 dias. [Ver detalhes →](https://viniun.com.br/sistema-para-imobiliarias/) (imagem: Corretor apresentando a tabela do lançamento no stand) ### Para construtoras Para construtoras: tabela e unidades online, rede de corretores parceiros, aviso de lançamento e relatório de engajamento por corretor. [Ver detalhes →](https://viniun.com.br/sistema-para-construtoras/) (imagem: Corretor autônomo consultando imóveis no celular) ### Sistema para corretor Tabelas de construtoras, imóveis de parceiros, app no celular e CRM com WhatsApp para o corretor autônomo, com a Comunidade Viniun. [Ver detalhes →](https://viniun.com.br/sistema-para-corretores/) (imagem: Corretora atendendo clientes pelo WhatsApp com a ajuda da IA) ### WhatsApp com IA IA no WhatsApp da imobiliária que responde em segundos, qualifica o lead, envia imóveis da base e passa ao corretor. Teste 7 dias grátis. [Ver detalhes →](https://viniun.com.br/whatsapp-com-ia-para-imobiliaria/) (imagem: Corretor de imóveis organizando os clientes no celular) ### CRM para corretor CRM para corretor de imóveis no celular: funil, agenda, IA que responde no WhatsApp e site com os imóveis da Comunidade. A partir de R$ 147,00/mês no plano mensal. [Ver detalhes →](https://viniun.com.br/crm-para-corretor-de-imoveis/) (imagem: Corretor de imóveis mostrando o próprio site no celular) ### Site para corretor Site para corretor de imóveis com sua marca e domínio, imóveis da Comunidade Viniun, IA no WhatsApp e CRM. Veja os modelos ao vivo e teste grátis. [Ver detalhes →](https://viniun.com.br/site-para-corretor-de-imoveis/) (imagem: Corretor apresentando a tabela do lançamento da incorporadora) ### Para incorporadoras Publique tabela e espelho de vendas, distribua a corretores verificados e rastreie cada lead. CRM e vitrine para incorporadoras. [Ver detalhes →](https://viniun.com.br/sistema-para-incorporadoras/) (imagem: Cliente assinando o financiamento do imóvel) ### Para correspondentes Receba clientes prontos para financiar, acompanhe cada processo no seu painel e devolva o status para a imobiliária. Painel do correspondente dentro da Viniun. [Ver detalhes →](https://viniun.com.br/sistema-para-correspondente/) (imagem: Casal procurando imóvel nos portais pelo celular) ### Integração com portais Cadastre o imóvel uma vez e publique no ZAP Imóveis, Viva Real, OLX e mais 11 portais. O lead volta para o CRM com a origem certa. [Ver detalhes →](https://viniun.com.br/portais-de-imoveis-integracao/) (imagem: Corretora acompanhando os resultados das campanhas no celular) ### Integração e marketing Calendário de marketing feito pela IA, arte e legenda, post no Instagram, Facebook, YouTube e status do WhatsApp, campanha em um clique e custo por venda. [Ver detalhes →](https://viniun.com.br/sistema-de-integracao-e-marketing/) (imagem: Equipe de imobiliária comemorando uma venda) ### Sistema imobiliário Sistema imobiliário em nuvem com CRM, WhatsApp com IA 24h, site, portais, locação e financeiro numa conta só. A partir de R$ 263,35 por mês no plano mensal. Teste grátis 7 dias. [Ver detalhes →](https://viniun.com.br/sistema-imobiliario/) (imagem: Corretor usando o software imobiliário no celular) ### Software imobiliário Software imobiliário em nuvem, sem instalação: CRM, WhatsApp com IA, site, portais e locação. Atualizações inclusas. A partir de R$ 263,35 por mês no plano mensal. Teste grátis 7 dias. [Ver detalhes →](https://viniun.com.br/software-imobiliario/) (imagem: Dono de imobiliária acompanhando os números da equipe) ### Gestão imobiliária Gestão imobiliária com números de verdade: tempo de resposta, funil, comissões, locação, cobrança e repasse no mesmo sistema. A partir de R$ 263,35 por mês no plano mensal. [Ver detalhes →](https://viniun.com.br/gestao-imobiliaria/) (imagem: Corretora com o atendimento automático do WhatsApp) ### Automação imobiliária Automação imobiliária que trabalha à noite: IA que responde no WhatsApp, rodízio, follow-up, publicação de imóveis, posts e cobrança automáticos. Teste grátis 7 dias. [Ver detalhes →](https://viniun.com.br/automacao-imobiliaria/) (imagem: Corretora comparando o CRM no computador e no celular) ### Como escolher um CRM imobiliário Guia prático para escolher um CRM imobiliário: WhatsApp, IA, rodízio, carteira protegida, portais, relatórios, migração, preço e teste. Com perguntas para a demonstração. [Ver detalhes →](https://viniun.com.br/como-escolher-crm-imobiliario/) (imagem: Corretora testando a IA de atendimento no WhatsApp) ### Como escolher IA de atendimento Guia para escolher a IA que atende o WhatsApp da imobiliária: usa seus imóveis, entende áudio e foto, passa para o corretor, respeita o cliente e não queima o número. [Ver detalhes →](https://viniun.com.br/como-escolher-ia-de-atendimento-para-imobiliaria/) (imagem: Proprietária conferindo o informe de rendimentos do aluguel) ### DIMOB e informe de rendimentos Apuração anual da DIMOB, CSV para o contador, informe de rendimentos do proprietário em PDF e estimativa de carnê-leão e IRRF, no módulo Fiscal da Viniun. [Ver detalhes →](https://viniun.com.br/dimob-e-informe-de-rendimentos/) (imagem: Imobiliária conferindo o repasse e a nota fiscal) ### Nota fiscal de serviço NFS-e da taxa de administração emitida quando o repasse é pago, com consulta e cancelamento pelo painel. Módulo Fiscal da Viniun. [Ver detalhes →](https://viniun.com.br/nota-fiscal-de-servico-para-imobiliaria/) (imagem: Família recebendo as chaves do imóvel) ### Controle de chaves Retirada e devolução de chaves com responsável, QR code, etiquetas, reserva para visita, protocolo assinado e aviso de atraso. Sistema Viniun. [Ver detalhes →](https://viniun.com.br/controle-de-chaves-para-imobiliaria/) (imagem: Inquilina conferindo a garantia do aluguel no celular) ### Seguro-fiança e seguro incêndio Fiador, caução, seguro-fiança, título de capitalização e garantia da imobiliária, com uma modalidade por contrato. Seguro incêndio na fatura com avisos de vencimento. [Ver detalhes →](https://viniun.com.br/seguro-fianca-e-seguro-incendio/) (imagem: Casal pagando o aluguel pelo celular) ### Portal do inquilino O inquilino paga por boleto ou Pix, baixa recibo, vê contrato e vistorias, contesta no prazo, simula a rescisão e abre solicitações. Sistema Viniun. [Ver detalhes →](https://viniun.com.br/portal-do-inquilino/) (imagem: Equipe de corretores dividindo os leads) ### Bolsão de leads e prazo de aceite O corretor tem prazo para aceitar o lead; se não aceitar, o lead vai para o próximo e depois para o mural da casa. Prazo contado só no expediente. [Ver detalhes →](https://viniun.com.br/bolsao-de-leads-e-prazo-de-aceite/) (imagem: Corretora atendendo clientes pelo WhatsApp) ### WhatsApp com vários números Vários números por conta, cada um com papel e permissões por usuário. Campanhas em rodízio de números, limite por número e aquecimento de chip novo. [Ver detalhes →](https://viniun.com.br/whatsapp-com-varios-numeros/)