--- titulo: Como captar imóveis: roteiro, scripts e autorização | Viniun url: https://viniun.com.br/como-captar-imoveis/ descricao: Como captar imóveis em 8 passos: onde achar proprietários, scripts de abordagem, avaliação, autorização de venda e como não perder a captação depois de assinada. gerado_em: 2026-11-09 --- Guia prático de captação # Como captar imóveis Roteiro completo, do primeiro contato com o proprietário até o imóvel publicado no site e nos portais, com os scripts que funcionam no WhatsApp. [Testar 7 dias grátis](https://viniun.com.br/teste-gratis/) [Falar no WhatsApp](https://wa.me/5513991635583?text=Ol%C3%A1!%20Vim%20da%20p%C3%A1gina%20Como%20captar%20im%C3%B3veis%20e%20quero%20saber%20mais.) (imagem: Tela de captações da Viniun com imóveis oferecidos por proprietários aguardando revisão) Resposta curta Para captar imóveis, o corretor precisa achar o proprietário, provar que vende rápido, avaliar o preço com dados e formalizar a autorização. A Viniun ajuda em cada etapa: o proprietário cadastra o imóvel pelo portal ou pelo WhatsApp, o sistema mostra onde falta imóvel e a casa aprova e publica no site na hora. Por [Danilo Luiz](https://viniun.com.br/quem-somos/) · atualizado em 09/11/2026 ## Em resumo - 8 passos, do mapa de demanda à autorização assinada. - Captação pelo WhatsApp do proprietário: ele responde ao roteiro e manda as fotos. - Exclusividade com vencimento e aviso antes de acabar. - O robô confirma com o proprietário, às 10:00, se o imóvel ainda está à venda e por quanto. ## Para quem é (e quando não é indicado) ### É indicado para - Corretor que vende bem, mas tem pouco imóvel próprio para oferecer. - Imobiliária que quer uma rotina de captação, não depender de sorte. - Captador que perde imóvel porque o proprietário some depois da visita. ### Não é indicado quando - Quem trabalha só com lançamentos de construtora: aí o estoque vem da tabela, não do proprietário. ## Como captar imóveis em 8 passos A ordem importa: captar sem saber o que os clientes procuram enche a carteira de imóvel que não vende. - **Comece pela demanda.** Liste o que os seus clientes procuram e não encontram: bairro, tipo, quartos e valor. É lá que você vai captar. - **Escolha a região e fique conhecido.** Um ou dois bairros. Placas, porteiros, síndicos, comércio local e grupos de moradores. - **Use os canais digitais.** Formulário "anuncie seu imóvel" no site e no Instagram, anúncios para proprietários e indicação de clientes. - **Aborde pelo valor, não pelo pedido.** Mostre quantos clientes procuram aquele perfil e como o imóvel será divulgado. - **Avalie com dados.** Compare com imóveis parecidos (mesmo tipo, bairro e área), tire os anúncios fora da curva e mostre a faixa. - **Formalize a autorização.** Termo de autorização de venda ou locação, com prazo, comissão e, se for o caso, exclusividade. - **Produza o anúncio.** Fotos boas, descrição honesta, valor certo, publicação no site e nos portais. - **Cuide do proprietário.** Relatório de visitas e leads, confirmação periódica de preço e disponibilidade. ## Scripts de abordagem pelo WhatsApp Adapte ao seu jeito. Mensagens curtas, uma pergunta por vez. ### Placa de "vende-se" do proprietário "Olá, sou corretor(a) aqui no bairro. Tenho clientes procurando imóvel parecido com o seu. Posso te mostrar como divulgaríamos, sem compromisso?" ### Indicação de cliente "Oi, [nome]! O [cliente] me disse que você pensa em vender o apartamento. Posso te mandar quanto estão saindo os parecidos no prédio?" ### Anúncio antigo em portal "Vi o seu anúncio há algumas semanas. Ainda está disponível? Tenho dois clientes com esse perfil e posso levar visita esta semana." ### Proprietário que respondeu o formulário "Recebi o seu cadastro, obrigado! Para eu já começar a avaliação, pode me mandar 3 fotos da sala e o valor do condomínio?" ### Proprietário de locação "Administramos aluguel com boleto, repasse e vistoria. Quer que eu calcule quanto o seu imóvel renderia por mês?" ## Checklist da ficha de captação - Dados do proprietário (e do cônjuge, se casado). - Endereço completo, matrícula e IPTU. - Tipo, área, quartos, suítes, vagas e andar. - Condomínio, IPTU e se aceita financiamento ou permuta. - Valor pretendido e valor mínimo. - Situação: quitado, financiado, inventário. - Chaves: com quem ficam e como retirar. - Autorização assinada, com prazo e comissão. - Fotos (ou link para o proprietário enviar). ## Exclusividade: quando pedir e quando não | Situação | Recomendação | Por quê | | --- | --- | --- | | Imóvel acima do preço de mercado | Não insista em exclusividade agora | Primeiro alinhe o preço com dados | | Proprietário com pressa | Exclusividade curta (60 a 90 dias) | Você investe em divulgação com segurança | | Imóvel de alto padrão | Exclusividade com plano de marketing | Exige fotos, vídeo e anúncio pagos | | Locação | Autorização de administração | A receita vem da taxa mensal | ## Os erros que mais fazem perder captação Aceitar qualquer preço para não perder o imóvel. O imóvel fica parado, o proprietário culpa o corretor e a captação vai para outro. Sumir depois da assinatura. O proprietário quer saber quantas pessoas viram, quantas visitaram e o que disseram. Um relatório semanal resolve. Anúncio desatualizado. O imóvel vendido continua no portal, o cliente liga e se frustra. Confirme disponibilidade e preço com frequência. Não registrar nada. Sem ficha, sem autorização e sem histórico, a captação depende da memória de uma pessoa. ## Onde achar proprietários: canais de captação comparados Cada canal tem um custo e um tipo de imóvel. O ideal é ter dois ou três rodando ao mesmo tempo. | Canal | Custo | O que costuma trazer | Dica | | --- | --- | --- | --- | | Indicação de clientes e parceiros | Baixo | Imóveis de quem já confia em você | Peça a indicação logo depois de uma venda bem feita | | Placa e presença no bairro | Baixo | Imóveis da região que você atende | Porteiros e síndicos sabem quem vai vender antes de todo mundo | | Formulário "anuncie seu imóvel" | Baixo | Proprietários que procuram ativamente | Responda em minutos: quem preenche costuma chamar mais de uma imobiliária | | Anúncio pago para proprietários | Médio | Volume, com mais curiosos | Ofereça a avaliação gratuita como isca | | Anúncios antigos em portais | Baixo | Proprietário frustrado com o tempo de venda | Chegue com clientes reais para o perfil | | Carteira de clientes que compram | Zero | O imóvel atual de quem vai trocar | Pergunte sempre: "você tem um imóvel para vender antes?" | ## Roteiro da visita de captação A primeira visita ao imóvel decide a captação. Siga uma ordem para não esquecer nada e para passar segurança. - **Chegue com a pesquisa pronta.** Leve os imóveis parecidos à venda no bairro e quantos clientes seus procuram aquele perfil. - **Ouça antes de falar.** Por que vende, para quando precisa do dinheiro, se depende dessa venda para comprar outro. - **Percorra o imóvel com o proprietário.** Anote o que valoriza e o que precisa de ajuste antes das fotos. - **Apresente a faixa de preço.** Com os comparáveis, explicando os ajustes. - **Mostre o plano de divulgação.** Site, portais, redes, clientes da carteira e relatório semanal. - **Feche a autorização.** Prazo, comissão e, se for o caso, exclusividade, por escrito. - **Combine fotos e chaves.** Data das fotos e com quem ficam as chaves. ## Captação para locação: argumentos diferentes O proprietário que quer alugar se preocupa menos com o preço e mais com o risco: inquilino que não paga, imóvel devolvido estragado, burocracia de contrato. Os argumentos que funcionam são a análise do inquilino, a garantia do aluguel, a vistoria com fotos na entrada e na saída e o repasse em dia, com demonstrativo. Para a imobiliária, a captação para locação vira receita todo mês, pela taxa de administração. Por isso vale ter um roteiro próprio, com a simulação de quanto o proprietário recebe líquido depois da taxa. ## Metas simples para medir a captação | Indicador | Como medir | Por que importa | | --- | --- | --- | | Contatos com proprietários por semana | Ligações e mensagens registradas no CRM | Captação é volume de conversa | | Visitas de captação | Agenda | Mostra quantas conversas viraram encontro | | Autorizações assinadas | Termos registrados | O que realmente entrou na carteira | | Imóveis captados que venderam ou alugaram | Fechamentos por captador | Separa captação boa de captação de preço errado | | Tempo até a primeira visita do comprador | Dias entre a publicação e a 1ª visita | Sinal de preço e anúncio certos | ## Como a Viniun faz Na Viniun, o proprietário pode oferecer o imóvel pelo portal da imobiliária ou responder ao roteiro do robô no WhatsApp, mandando as fotos. A captação aparece para revisão com o que falta (fotos, autorização) e, ao aprovar, o imóvel é publicado no site na hora. Dá para importar um anúncio colando o link. O sistema mostra onde falta imóvel pelo que os clientes procuram, registra o termo de autorização e a exclusividade com vencimento, e o robô confirma com o proprietário se o imóvel ainda está à venda e por quanto. O proprietário recebe o relatório semanal de visitas e leads. (imagem: Ficha do lead com origem, imóveis de interesse e atividades no site, usada para entender a demanda) Ficha do lead com origem, imóveis de interesse e atividades no site, usada para entender a demanda. Conta de demonstração, dados fictícios. [Captação de proprietário](https://viniun.com.br/recursos/captacao-proprietario/) · [Placa com QR Code](https://viniun.com.br/recursos/placa-qr-code/) · [Portal do proprietário](https://viniun.com.br/portal-do-proprietario/) · [Materiais gratuitos](https://viniun.com.br/materiais-gratuitos/) ## Quanto custa A captação pelo WhatsApp e pelo portal está em todos os planos de imobiliária. | Plano | Plano mensal | Plano anual (por mês) | Usuários | Atendimentos de IA por mês | | --- | --- | --- | --- | --- | | Básico | R$ 263,35 | R$ 229 | 3 | 200 | | Imobiliária | R$ 456,55 | R$ 397 | 5 | 300 | | Profissional | R$ 916,55 | R$ 797 | 12 | 1.000 | Valores lidos do painel da Viniun em 09/11/2026. Teste grátis de 7 dias com todos os recursos, sem cartão. Tabela completa e simulador em [planos e preços](https://viniun.com.br/planos-e-precos/). ## Perguntas frequentes ### Como captar imóveis rápido? Comece pelo que os seus clientes procuram, escolha um ou dois bairros, use formulário de captação no site e no Instagram e aborde mostrando a demanda que você já tem. ### Como captar imóveis pela internet? Formulário "anuncie seu imóvel", calculadora de avaliação no site, anúncios para proprietários e abordagem de anúncios antigos em portais. ### Exclusividade é obrigatória? Não. Ela vale quando você vai investir em divulgação; o prazo deve ser combinado e registrado. ### O que é autorização de venda? É o documento em que o proprietário autoriza o corretor ou a imobiliária a ofertar o imóvel, com prazo e comissão. ### Como manter o proprietário satisfeito? Relatório de visitas e leads, preço revisado com dados e anúncio sempre atualizado. ### A Viniun capta pelo WhatsApp? Sim. O proprietário responde ao roteiro do robô, manda fotos e a captação aparece para a imobiliária revisar. ### Quantos imóveis um corretor deve captar por mês? Depende da região e do tipo de imóvel. Mais útil que um número fixo é medir quantos captados vendem: captar muito com preço errado só aumenta o trabalho. ### Como captar imóveis sem placa? Use indicação, formulário no site e no Instagram, anúncios para proprietários e a sua própria carteira de compradores que precisam vender antes de comprar. ## Teste a Viniun por 7 dias Todos os recursos, sem cartão de crédito. A migração dos seus imóveis é grátis em qualquer plano. [Testar 7 dias grátis](https://viniun.com.br/teste-gratis/)[Falar no WhatsApp](https://wa.me/5513991635583?text=Ol%C3%A1!%20Vim%20da%20p%C3%A1gina%20Como%20captar%20im%C3%B3veis%20e%20quero%20saber%20mais.) (imagem: Família recebendo as chaves do imóvel novo) ## Veja também ### [Quanto vale meu imóvel](https://viniun.com.br/quanto-vale-meu-imovel/) Como chegar à faixa de preço. ### [Formulário para site](https://viniun.com.br/formulario-para-site/) O formulário "anuncie seu imóvel". ### [Sistema para imobiliária de locação](https://viniun.com.br/sistema-para-imobiliaria-de-locacao/) Para captar administração. ### [CRM para corretor grátis](https://viniun.com.br/crm-para-corretor-de-imoveis-gratis/) Organizar proprietários e clientes. (imagem: Danilo Luiz, fundador da Viniun) **Danilo Luiz** , fundador da Viniun: 26 anos de marketing digital, 20 deles no mercado imobiliário. Publicado em 09/11/2026, atualizado em 09/11/2026. [Quem somos](https://viniun.com.br/quem-somos/)