--- titulo: Administração de aluguel: como funciona, taxa e CNAE | Viniun url: https://viniun.com.br/administracao-de-aluguel/ descricao: Administração de aluguel explicada: o que a imobiliária faz, como se cobra a taxa, CNAE, se pode ser MEI, repasse e impostos. Com a rotina pronta na Viniun. gerado_em: 2026-11-09 --- Como funciona · taxa · CNAE # Administração de aluguel O que a imobiliária faz quando administra o aluguel de um proprietário, quanto cobra, como abre o negócio e como organiza o mês sem planilha. [Testar 7 dias grátis](https://viniun.com.br/teste-gratis/) [Falar no WhatsApp](https://wa.me/5513991635583?text=Ol%C3%A1!%20Vim%20da%20p%C3%A1gina%20Administra%C3%A7%C3%A3o%20de%20aluguel%20e%20quero%20saber%20mais.) (imagem: Repasses ao proprietário na Viniun: aluguel recebido, taxa de administração e valor líquido de cada mês) Resposta curta Administração de aluguel é o serviço em que a imobiliária cuida da locação no lugar do proprietário: cobra o inquilino, controla atraso, reajusta, cuida da garantia e repassa o valor já com a taxa de administração. Na Viniun, a fatura, a cobrança, o reajuste e o repasse ficam num módulo só. Por [Danilo Luiz](https://viniun.com.br/quem-somos/) · atualizado em 09/11/2026 ## Em resumo - A taxa de administração é um percentual do aluguel recebido, combinado no contrato de administração (a conta de demonstração da Viniun usa 10%). - CNAE da atividade: 6822-6/00, gestão e administração da propriedade imobiliária. - Administrar aluguel de terceiros é atividade de corretagem: exige inscrição no CRECI (Lei 6.530/1978). - Na Viniun, a fatura do mês nasce às 05:00 e o repasse nasce da fatura paga (rotinas conferidas em 09/11/2026). ## Para quem é (e quando não é indicado) ### É indicado para - Corretor ou imobiliária que quer abrir ou crescer a carteira de administração. - Proprietário que quer entender o que está pagando na taxa. - Imobiliária de venda que pensa em entrar na locação. ### Não é indicado quando - Síndico ou administradora de condomínio: rateio e assembleia são outro serviço. - Aluguel por temporada de plataforma: tem rotina própria de diárias e limpeza. ## O que a imobiliária faz na administração ### Antes de alugar Anuncia, mostra o imóvel, analisa o crédito do inquilino, define a garantia e faz o contrato. ### Na entrada Vistoria com fotos, entrega de chaves e troca das contas de luz e água. ### Todo mês Emite a cobrança, dá baixa, cobra quem atrasou e repassa ao proprietário. ### Todo ano Reajusta pelo índice, renova seguro e garantia, entrega informe de rendimentos. ### Na saída Vistoria de saída, cálculo de multa ou reparos e devolução da caução. ### Sempre Atende chamados de manutenção e é o elo entre dono e inquilino. ## Como funciona a taxa de administração A taxa é um percentual sobre o aluguel que o inquilino pagou. Se o inquilino não pagou, em geral a imobiliária também não recebe, a não ser que o contrato tenha repasse garantido. O percentual é livre e vai no contrato de administração, assinado entre a imobiliária e o proprietário. Os conselhos regionais de corretores (CRECI) e sindicatos publicam tabelas de referência por estado. Vale consultar a da sua região. Além da taxa mensal, é comum a imobiliária cobrar a intermediação na hora de alugar, muitas vezes ligada ao primeiro aluguel. Tudo isso precisa estar escrito e explicado ao proprietário. Na conta de demonstração da Viniun, um aluguel de R$ 1.600,00 com taxa de 10% gera R$ 160,00 para a imobiliária e R$ 1.440,00 de repasse. Os nomes e valores dessa conta são fictícios. ## Exemplo de repasse de um mês | Linha | Valor | | --- | --- | | Aluguel pago pelo inquilino | R$ 2.000,00 | | Taxa de administração (10%) | − R$ 200,00 | | Reparo autorizado pelo proprietário | − R$ 150,00 | | Repasse ao proprietário | R$ 1.650,00 | Exemplo ilustrativo. Condomínio e IPTU cobrados junto entram e saem no mesmo valor e não mudam a taxa, salvo combinação diferente no contrato. ## Como começar a administrar aluguel - **Tenha o CRECI.** Administrar imóvel de terceiros exige corretor inscrito, ou imobiliária com CRECI jurídico e responsável técnico. - **Abra a empresa com o CNAE certo.** Use o 6822-6/00 (gestão e administração da propriedade imobiliária). Se também vende, some o 6821-8/01 (corretagem na compra e venda e avaliação). - **Monte os contratos-padrão.** Contrato de administração (com o proprietário) e contrato de locação (com o inquilino). Defina taxa, prazo de repasse e índice de reajuste. - **Escolha como cobrar.** Boleto e Pix com baixa automática poupam horas por mês e reduzem atraso. - **Organize o mês.** Uma data para gerar as faturas, outra para cobrar, outra para repassar. Sempre a mesma. - **Preste contas.** Demonstrativo mensal para o proprietário e informe de rendimentos no começo do ano. ## Administração de aluguel pode ser MEI? Não. A atividade de administração de imóveis de terceiros não está na lista de ocupações permitidas ao MEI. Corretor de imóveis também não pode ser MEI. O caminho mais comum é abrir uma microempresa (ME) no Simples Nacional, com o CNAE 6822-6/00. Converse com um contador para escolher o anexo e o regime certos para o seu faturamento. ## Impostos e obrigações que a administração envolve - A imobiliária paga imposto sobre a taxa de administração, não sobre o aluguel inteiro. - A taxa é serviço: em muitas cidades, pede nota fiscal de serviço (NFS-e). - Proprietário pessoa física recebendo de inquilino pessoa física recolhe o próprio imposto (carnê-leão). - Inquilino pessoa jurídica retém o imposto de renda na fonte do proprietário pessoa física. - A imobiliária entrega a DIMOB à Receita com os aluguéis que intermediou no ano. - O proprietário recebe o informe de rendimentos para a declaração. ## Administrar sozinho × com imobiliária | Tarefa | Proprietário sozinho | Com imobiliária | | --- | --- | --- | | Cobrar e dar baixa | Ele mesmo, todo mês | Rotina da imobiliária | | Cobrar atraso | Conversa direta com o inquilino | Régua de cobrança e notificação | | Reajuste anual | Fazer a conta e avisar | Calculado e avisado pela imobiliária | | Garantia e seguro | Lembrar do vencimento | Controle de vencimento | | Imposto e informe | Organizar sozinho | Informe e DIMOB pela imobiliária | | Custo | Tempo dele | A taxa de administração | ## Como a Viniun faz No módulo de Locação da Viniun, o contrato de administração (com o proprietário) e o de locação (com o inquilino) ficam lado a lado, cada um na sua aba. Contrato assinado fora pode ser importado: a IA lê o PDF e monta o cadastro para a equipe conferir. Às 05:00 a fatura do mês nasce com aluguel, condomínio, IPTU, seguro e taxas num boleto ou Pix. A régua cobra antes e depois do vencimento. Quando o pagamento entra, o repasse nasce sozinho, com a taxa de administração já descontada, e pode ser pago por Pix na própria tela. O proprietário recebe o demonstrativo do mês e tem um portal com a marca da imobiliária. No começo do ano, saem o informe de rendimentos e a conferência da DIMOB. O reajuste segue a mesma lógica: calculado pelo índice e aprovado pela imobiliária. **Importante:** A NFS-e da taxa depende do cadastro da imobiliária no emissor da prefeitura. O arquivo final da DIMOB só é liberado depois de confirmado o leiaute do ano. O repasse por Pix depende da conta de recebimento aberta pela Viniun. (imagem: Repasses ao proprietário: aluguéis, taxa de administração, valor a repassar e botão de pagar por Pix) Repasses ao proprietário: aluguéis, taxa de administração, valor a repassar e botão de pagar por Pix. Conta de demonstração, dados fictícios. (imagem: Painel da locação com contratos ativos, valor em atraso, faturas a vencer e repasses a fazer) Painel da locação com contratos ativos, valor em atraso, faturas a vencer e repasses a fazer. Conta de demonstração, dados fictícios. (imagem: Faturas de aluguel em aberto com vencimento, valor, segunda via e baixa) Faturas de aluguel em aberto com vencimento, valor, segunda via e baixa. Conta de demonstração, dados fictícios. [Sistema de administração de aluguel](https://viniun.com.br/sistema-de-administracao-de-aluguel/) · [Sistema para imobiliária de locação](https://viniun.com.br/sistema-para-imobiliaria-de-locacao/) · [Portal do proprietário](https://viniun.com.br/portal-do-proprietario/) ## Quanto custa A Locação da Viniun é contratada por faixa de contratos administrados, à parte dos planos. | Contratos administrados | Por mês | | --- | --- | | até 50 contratos | R$ 149 | | até 100 contratos | R$ 249 | | até 200 contratos | R$ 449 | | até 400 contratos | R$ 749 | | acima de 400 contratos | sob consulta | Valores lidos do painel da Viniun em 09/11/2026. Teste grátis de 7 dias com todos os recursos, sem cartão. Tabela completa e simulador em [planos e preços](https://viniun.com.br/planos-e-precos/). ## Perguntas frequentes ### O que é administração de aluguel? É quando a imobiliária cuida da locação pelo proprietário: cobra, reajusta, controla garantia e repassa o aluguel com a taxa descontada. ### Quanto custa a administração de aluguel? É um percentual do aluguel recebido, livre e combinado em contrato. Consulte a tabela de referência do CRECI ou sindicato da sua região. ### Qual o CNAE de administração de aluguel? 6822-6/00: gestão e administração da propriedade imobiliária. ### Administração de aluguel pode ser MEI? Não. A atividade não está na lista do MEI. O comum é microempresa no Simples Nacional. ### Precisa de CRECI para administrar aluguel? Sim. Intermediar e administrar imóvel de terceiros é atividade de corretor (Lei 6.530/1978). ### Quando o proprietário recebe o repasse? No prazo do contrato de administração, contado do pagamento do inquilino. Com repasse garantido, recebe mesmo se o inquilino atrasar. ### Quem paga o IPTU e o condomínio? Quem o contrato de locação disser. Em geral, o inquilino paga junto do aluguel e a imobiliária repassa. ## Teste a Viniun por 7 dias Todos os recursos, sem cartão de crédito. A migração dos seus imóveis é grátis em qualquer plano. [Testar 7 dias grátis](https://viniun.com.br/teste-gratis/)[Falar no WhatsApp](https://wa.me/5513991635583?text=Ol%C3%A1!%20Vim%20da%20p%C3%A1gina%20Administra%C3%A7%C3%A3o%20de%20aluguel%20e%20quero%20saber%20mais.) (imagem: Família recebendo as chaves do imóvel novo) ## Veja também ### [Sistema para imobiliária de locação](https://viniun.com.br/sistema-para-imobiliaria-de-locacao/) O sistema que faz essa rotina. ### [Reajuste de aluguel](https://viniun.com.br/reajuste-de-aluguel/) Como reajustar a carteira todo ano. ### [Garantia Viniun](https://viniun.com.br/garantia-viniun/) A garantia da locação da própria imobiliária. ### [Calculadora de multa por atraso](https://viniun.com.br/calculadora-de-multa-por-atraso-de-aluguel/) Multa, juros e correção do aluguel atrasado. (imagem: Danilo Luiz, fundador da Viniun) **Danilo Luiz** , fundador da Viniun: 26 anos de marketing digital, 20 deles no mercado imobiliário. Publicado em 09/11/2026, atualizado em 09/11/2026. [Quem somos](https://viniun.com.br/quem-somos/)